宅基地买卖协议无效，如何最大化利益—实务与案例解析

【案情简介】

1986年9月11日，白某波与齐某青登记结婚。1995年，任某华自本村村民徐某处购得北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村段洼街某号房屋（以下简称某号房屋）。1997年3月25日，任某华与白某波签订《买卖房屋契约》，将某号房屋卖给白某波。后白某波、齐某青将该房屋予以翻建，并增建了东、西厢房。2003年8月1日，白某波与齐某青协议离婚，双方约定某号房屋归齐某青所有。后任某华起诉白某波、齐某青，要求确认《买卖房屋契约》无效，返还某号房屋。

法院于2016年8月26日作出（2016）京0117民初3462号民事判决书，判决双方的买卖协议无效。

因经济损失问题未解决，齐某青起诉至法院要求任某华赔偿相应的损失。

齐某青曾申请对某号房屋的房地产价值进行评估。2017年11月14日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方（2017）（估）涉字第106号估价报告，某号房屋按房地产市场价值进行评估，评估价值总计为1650648元，齐某青交纳评估费5310元。

任某华曾申请对某号房屋的重置成新价、附属物及宅基地区位补偿价进行评估，2017年11月13日北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方估字（2017）涉字第105号估价报告，某号房屋的宅基地区位补偿价为：109825元，房屋重置成新价为：226676元，评估价值总计为：336501元，任某华交纳评估费2000元。

【法院判决】

一审法院认为：无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，齐某青、任某华签订的房屋买卖合同经生效判决确认为无效，故齐某青、任某华均应将因该合同所取得的财产返还给对方。考虑到齐某青在签订合同后，对某号房屋进行了整体翻建及装修，因此，齐某青向任某华返还原物的同时，任某华应就添附价值向齐某青进行赔偿。任某华作为出卖人，应当明知某号房屋及对应的宅基地属于法律法规禁止流转的范围，房屋售出多年后，其又以违法出售房屋为由主张合同无效，其行为有悖诚信，且其系为了获取较大利益而有悖诚信，故应对合同无效承担主要责任，赔偿齐某青因合同无效而产生的经济损失。齐某青作为买受人，对购置禁止流转的农村房屋及宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应责任。

本案诉争的某号房屋位于平谷区王辛庄镇贾各庄村，该村紧挨平谷城区，且该村已有部分区域进行了征地并开发商品房，其区位价值及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因城市化建设的推进发生了较大变化，某号房屋买卖合同被确认无效时的价值与双方签订买卖合同时确定的价值亦发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故应由任某华赔偿齐某青的经济损失。具体数额，法院根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格，并结合周边地区商品房价格及双方既得利益等因素酌情予以确定。房屋的重置成新价中已包含购房款，故法院对此不再重复计算。

据此，一审法院在2018年12月作出判决：任某华于判决生效后10日内，返还齐某青购房款并赔偿齐某青经济损失共计2179124元。

二审法院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审主要争议焦点为：一、任某华、齐某青就合同无效的责任比例是否适当；二、任某华赔偿齐某青的损失数额是否适当。(www.xing528.com)

关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经生效法院判决房屋买卖合同无效后，任某华、齐某青均应当将该合同取得的财产返还对方。任某华作为出卖人，在明知出售涉案房屋势必将宅基地的使用权转让的情况下，违反法律、行政法规定的强制性规定，将涉案房屋出售给齐某青，且在涉案房屋出售并由齐某青居住使用多年后，以违法出售房屋为由主张合同无效，其行为有违诚信，一审法院据此认定任某华对涉案房屋的买卖合同无效承担主要责任，该认定正确，责任比例亦属适当。任某华主张其不应承担合同无效的主要责任，依据不足，本院不予采信。

关于争议焦点二，根据涉案房屋的坐落位置，涉案房屋购买时与被确认无效时价值存在显著差异，另结合该村落已经有部分区域进行征地并开发为商品房的实际情况，如仅就双方合同所涉价款予以返还，势必造成双方严重失衡，故一审法院判定任某华赔偿齐某青相应损失，并无不当。关于损失的数额，一审法院根据房屋买卖合同的具体履行情况、双方的过错程度、房屋交易价格，结合涉案房屋周边地区商品房价格、房屋重置成新价包含购房款等事实因素，所酌情确定的任某华应赔偿齐某青的相应经济损失数额，依据充分且符合公平原则，本院予以维持。任某华主张一审确定的损失数额过高，缺乏依据，本院不予支持。另，一审法院并无严重违反法定程序之情形。

【简要评析】

本案最大的亮点是，二份评估报告，同一个评估公司，根据不同的作价申请，对同一宅基地院落作出不同价值的判断。而一、二审法院却对这二份评估报告均没有采用。而是结合周边地区商品房价格及双方既得利益等因素进行了酌情处理。也就是说，评估报告仅仅只是作为参考，并不是定案的依据，法院的定案依据是周边地区商品房价格及双方既得利益。

从该份判决来看，北京基层法院对于宅基地房屋的处理比较公正，对于违反诚信的农民来说，收回宅基地的成本也越来越大。对于想通过法院收回宅基地牟取暴利的不诚信行为，各级法院进行了严格的限制。

【笔者建议】

从本案可以看到，找一位好的律师比什么都重要，律师可以通过自己的法律知识，将当事人的利益最大化。

本案中，合同无效之诉中，原告并没有直接提反诉，而是等到合同无效之诉全案结束后再提，等到合同无效后的赔偿之诉时，时间已到了2017年，二审发回重审时，已是2018年，而2018年平谷地区的房价，显然比2016年要高许多，因此，当法院将周边地区商品房价格作为定案参考时，购房人的利益就已是最大化了。

笔者作为参与过许多地区拆迁纠纷处理的律师，发现各个村庄的棚改也好，修建道路拆迁也好，已经将参考周边商品房价格作为拆迁补偿的政策之一了。本案中，一、二审法院也参考了该标准。