宅基地与土地拆迁纠纷的处理方式

【案情简介】

2014年，衣某福以农村房屋买卖合同纠纷的案由将白某诉至法院，要求判决：“1.衣某福与白某签订的农村宅基地买卖协议违法无效；2.白某退还衣某福的农村宅基地准建证”；法院于2015年9月10日作出（2014）大民初字第14805号民事判决书，认定衣某福与白某交易的房屋及院落的位置应当是17号院，判决原告衣某福与被告白某签订的购房协议无效。

2015年，衣某福以农村房屋买卖合同纠纷的案由将白某诉至法院，要求白某立即腾退17号院内房屋，并将上述房屋返还给衣某福；经双方当事人协商一致，法院于2016年2月1日作出（2015）大民初字第18713号民事调解书，确认：被告白某于本调解书生效之日将位于北京市大兴区瀛海镇南宫村东四条17号院落及所有房屋腾退返还给原告衣某福（已履行）。在该次调解过程中，未就损失赔偿事宜进行处理。

2015年年底，就17号院的拆迁事宜，北京经济技术投资开发总公司（甲方、搬迁人）与衣某福（乙方、被搬迁人）签订搬迁腾退安置补偿协议及补充协议、定向安置房买卖合同；搬迁腾退补偿金额为1043037元，搬迁腾退补助奖励及其他费用为21130元，上述两项共计1064167元；衣某福选取了3套定向安置现房，分别为南海家园六里23号楼3单元17层1701号房屋、南海家园六里27号楼3单元15层1501号房屋、瀛坤路2号院3号楼1单元14层1402号房屋，

法院认为：虽就17号院的房屋返还事宜，双方已调解且已履行，但诉争17号院房屋已被拆迁，全部拆迁利益由衣某福取得，就赔偿损失等事项尚未解决，故本案所审理内容即为合同无效后衣某福对白某所负赔偿责任。本案中，出卖人衣某福在出卖时应知其所出卖房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖房屋之行为违反法律、行政法规的强制性规定，索回房屋之行为违反诚实信用原则，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担主要责任；白某在购买房屋时应知晓购买农村房屋可能存在的风险，仍执意购买，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担次要责任。需要特别指出，上述法律规定中的“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”中的“财产”不应当包括“货币”，如本案中的“购房款”，而是指特定的物，因为是不能对货币这一特殊种类物进行折价补偿的；具体至本案，就买受人信赖利益损失的赔偿（“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”），即衣某福对白某所负赔偿责任，不能割裂为返还购房款及分配拆迁利益两部分，而是在考虑双方过错程度的基础上，对全部拆迁利益妥善予以分配。还需特别指出，虽然衣某福所选取3套房屋为定向安置房，但该房屋不同于宅基地上所建造农村房屋（一般只能由本集体经济组织成员取得），定向安置房系在国有土地上建造的商品房，可以进行买卖等交易行为，现实生活中，由非本村村民取得定向安置房较为常见，考虑到现阶段房屋升值较快，定向安置房的购房价格与市场价格存在巨大差距，如果不对买房人分配定向安置房将对买房人明显不公；据此，对买房人是否能够取得回迁定向安置房应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失、具体拆迁利益大小及定向安置房多少，出卖人除诉争房屋外是否还有其他宅基地院落等因素综合予以确定。综合考虑白某所支付购房款数额及双方过错程度，辅以考虑分割方式，本院酌情确定17号院拆迁利益的70%由白某取得（另，二层应全部归白某所有，金额为60705元；院外翻建部分，鉴于之前存在且系翻建，不再另行处理）。对17号院拆迁利益的核算，本院先将其核算为货币金额，后再根据选取安置房情况将定向安置房及剩余补偿款进行分配。

需要指出，3套定向安置房的购房总价款为645544元，但不能理解为此3套房的购买价格仅为645544元，因为在选取定向安置房后，不仅要从总拆迁补偿款中扣除购房款（根据定向安置房面积与被拆迁房屋合法建筑面积数确定），被拆迁人还将丧失弃楼款（每平方米4600元），且周转费是在选取了定向安置房后予以确定的补助款；综前所述，为分割方便，本院将17号院全部拆迁利益折算为货币补偿，其包括弃楼款，且不包括周转费，待分割完毕后，再确定周转费数额，故被拆迁人因17号院的拆迁利益为房屋搬迁腾退补偿款1043037元、搬迁腾退补助奖励及其他费用21130元、弃楼款（外购房补贴款）1004640元（218.40×4600），共计2068807元；上述款项的70%为1448164.90元，另根据上述论述二层衣某福不应取得30%，计算后1466376.4元。南海家园六里23号楼3单元17层1701号房屋的实际价格为652288元（240128+89.60×4600）；综合考虑房屋价格因素，并辅以考虑本案公平因素，本院确定由白某取得上述1701室房屋，尚余款项814088.4元。对周转费32760元，则按照房屋面积比例进行分配，金额为12294.95元（32760某89.6÷238.74）；上述剩余款项共计826383.35元。综合考虑房屋使用、装修等因素，本院酌情确定白某除了取得一套二居室外，衣某福还需给付白某补偿款790000元。应当具体指出，本院作出上述利益分割后，白某无权再行要求衣某福返还购房款500000元，上述基于购买无效后产生的利益补偿即已处理完毕。

二审法院认为，本案系当事人基于农村房屋买卖合同无效之后就赔偿问题产生的纠纷，所以本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷，而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。

结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：宅基地房屋买卖合同无效之后应如何赔偿；一审法院将一套安置房判决给白某是否妥当。

焦点一，无效之后应如何赔偿。结合衣某福签署的拆迁协议，在衣某福与白某的农村房屋买卖合同无效后，衣某福应对白某进行一定的补偿。对于拆迁中依附于人身的补助，不应在衣某福与白某之间进行分配，应属于衣某福的个人利益。但对于房屋重置价格相关的、区位补偿价相关的，应在衣某福与白某之间进行分配，同时对于合同无效的责任，衣某福承担主要过错，白某承担次要过错。白某除了要求分配拆迁利益外，还主张对安置利益按照过错比例分割，白某的该主张缺乏依据，安置利益与衣某福作为宅基地使用权人的身份密切相关，合同无效后对安置房进行分配，会导致合同无效的法律规制效果受到阻碍，所以不支持白某的该主张。无效之后，就应在白某与衣某福之间基于双方的过错，对拆迁利益（不包括安置利益）进行分配，一审法院对于该部分认定衣永福应赔偿白某1466376.4元，白某上诉时未对针对该数额提出有效的异议，本院维持一审法院作出的赔偿认定。(www.xing528.com)

焦点二，一审法院将一套安置房判决给白某是否妥当。白某与衣某福进行交易，不能否认白某有相关的居住需求，而衣某福就出售的农村房屋之外应有实现自己居住需求的途径。合同无效中衣某福具有明显的主要过错，而衣某福在出售房屋多年后通过主张合同无效获得几套安置房，衣某福的居住情况得到进一步的保障，但对于白某来说，现阶段房屋升值较快，上述认定的数额不足以使白某居住问题得到保障，会对白某造成居住上的困扰，所以在白某与衣某福之间进行一定程度的利益衡平，客观上亦有其合理性。一审法院将衣某福获得的一套安置房，折价补偿给白某，不能说没有上述的考虑，作为导致合同无效的主要责任方负责解决白某的居住问题，并非无理的归责，所以现阶段来看，一审法院将一套安置房判决给白某是妥当的。相应地衣某福上诉主张就不应予以支持。

【简要评析】

笔者认为本案最为精彩的地方在于一审法院在计算拆迁利益时对财产的认定：应当折价补偿中的“财产”不应当包括“货币”，如本案中的“购房款”，而是指特定的物，因为是不能对货币这一特殊种类物进行折价补偿的；具体至本案，就买受人信赖利益损失的赔偿（“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”），法院认为应当对全部拆迁利益妥善予以分配，而不仅仅只是拆迁款，还应包括拆迁定向安置房。定向安置房的购房价格与市场价格存在巨大差距，如果不对买房人分配定向安置房将对买房人明显不公。

本案对于3套定向安置房价值的评判与计算，也是非常精彩的，法官没有按最省心的做法，将房屋的平方米数进行分割，而是按选取定向安置房后，将17号院全部拆迁利益折算为货币补偿，其包括弃楼款，且不包括周转费，算出总数后，按责任的比例进行划分，再进而考虑房屋价格因素，并辅以考虑本案公平因素，最终确定定向安置房的分配与货币补偿。

本案二审中指出了一审判决有一些瑕疵，即对于拆迁中依附于人身的补助，不应在衣某福与白某之间进行分配，应属于衣某福的个人利益。但衣某福在上诉时并未提出，因此不作处理。关于居住权的论述，二审法院认为在白某与衣某福之间进行一定程度的利益平衡，客观上亦有其合理性。

可以说这是近年来，笔者见过的最为精彩的一份涉及拆迁利益分配的一审判决。二审法院对于房屋分配的论述，也是字字珠玑，相当有功力。

【笔者建议】

对于许多购买宅基地的居民来说，最为担心的一件事就是失信的农民反悔要回房屋，特别是越接近拆迁，类似的案件越多。因此，如何维护自己的权益，如何将自己的利益最大化，需要综合进行考虑，除了收集必要的证据之外，请一位有诉讼策略的好律师也必不可少。