房地产市场关联性及法律规范概述

（一） 房地产市场的含义和特征

房地产业基本术语标准

1.房地产市场的含义

房地产市场是个集合概念，是由房产、地产、房地产、市场集合而成的，涉及多主体、客体和多项与内容的法律关系体系。房地产是指房屋财产和土地财产的总称。其中房产是指在法律上明确了权属关系的房屋财产；地产是指在一定土地所有制下作为财产的土地。

房地产市场是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业化市场及房地产交换的场所，包括土地开发、土地使用权出让和转让，以及房屋建设、买卖、租赁、抵押、维修、管理等不同交易形成的房地产市场体系。

房地产市场具体分为土地市场、房屋一级市场、房屋二级市场、房屋三级市场，即房屋租赁和抵押市场。

2.房地产市场的特征

（1） 基础性。房地产市场的基础性是指房地产在整个市场经济体系中，是其他市场存在的基础和前提。土地和房屋是工商业活动的必备要素，任何企业首先需要在土地市场和房屋市场上取得土地和房屋才能进行生产经营。

（2） 关联性。房地产市场的关联性是指房地产市场与商品、劳务、资本市场存在密切联系。作为市场经济的重要组成部分，房地产市场与金融市场、劳务市场和商品市场存在着联系，需要金融、劳务市场和建筑材料市场的支持，同时对其他市场的供求关系也存在影响。

（3） 集合性。房地产市场具有主体多元、客体融合、内容综合的基本特征。主体多元是指房地产市场的主体包括了土地所有权人和使用权人、房地产开发企业、房地产中介机构、房地产交易主体和房地产管理部门等不同类型的主体。客体融合是指房地产市场的交易客体包括了房地产和相关服务，房地产和房地产开发经营相互区别又环环相扣、相互融合衔接的特点。内容复杂是指基于主体多元和客体融合，房地产市场是一个由权利、义务、权力和职责等构成的综合体。(www.xing528.com)

（4） 计划性和规划性。首先，确定房地产的开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求。其次，城市房地产的开发符合城乡规划法的规定，接受规划部门的监督管理。

（二） 房地产法的含义与特征

1.房地产法的基本含义

房地产法是房地产市场法的简称，是规范房地产开发经营、交易、租赁、服务和管理等行为，调整房地产关系的法律。狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的 《中华人民共和国城市房地产管理法》。广义的房地产法，除 《中华人民共和国城市房地产管理法》 之外，还包括其他调整房地产活动和房地产关系的法律规范。

2.房地产法的特征

房地产法的经济性、政策性和时空性。

经济性是指房地产市场法是关于房地产市场中开发、经营、服务和监管等经济活动的法律规范，是与房地产产业相关的法律。除了追求秩序、公平和自由等一般目标外，房地产法还应当符合效益这一经济目标，遵循市场经济规律。

政策性是指房地产法与政府的土地政策、金融政策、税收政策和住房政策之间存在着密切联系，受经济和社会政策的影响。

时空性是指不同国家和地区在不同时期的房地产市场法都存在差异，体现不同地区的不同时期的自然条件、经济水平、地理位置和文化等差异。