12世纪末的注释法学派学者开始关注财产法律适用问题，模糊地提出物权冲突应依物之所在地法的观点，这是物权冲突适用物之所在地法思想的孕育期。14世纪，意大利后期注释法学派学者巴托鲁斯在思考“外邦人在内邦有座房子，他想增加此房高度，应依据何处的法则”这个命题时，明确提出了“物本身产生的权利的问题，应遵循物之所在地的习惯或法则”的法律适用规则，[2]奠定了物权冲突适用物之所在地法规则的理论基础。巴托鲁斯物权冲突适用物之所在地法的思想得到了广泛的推崇和赞同，经过数百年的演进和发展，不动产物权适用物之所在地法理论已经系统化。
几百年来，学者们从理论上对不动产物权适用物之所在地法规则不断进行探索和论证。各国国情不同，对不动产物权适用不动产所在地法的理论研究各有侧重。英国学者沃尔夫（Martin Wolf）认为，不动产物权适用物之所在地法的理由有如下几点：①不动产具备不可动性，是一国领土的一部分；②不动产与所在地国有永久的和密切的联系，因而一切关于不动产的权利的重心自然也就存在于该国；③若不动产适用人法会引起混乱，如有关土地的法律会随着所有权的变更而变更，所有权及其所附随的权利义务，也会因为所有权人的国籍或住所变更而变更，不动产物权适用属人法是不适宜的。[3]我国台湾地区学者认为不动产物权适用物之所在地法的理由有三：①一国对其领土内之人及物有绝对管辖权，外国法不得在内国适用，尤其是土地及其定着物，外国法绝对不能适用；②当事人既将不动产设置于特定领域内，即是默示关于该不动产愿受该不动产所在地法之管辖；③物权之实际行使，非依该物之所在地法，不得行使。关于物权之取得、丧失或变更，若不依所在地法则势须依属人法，而依属人法则易滋错误，故为交易上安全起见，亦以采取所在地法为愈。[4](www.xing528.com)
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