双方意思表示建立的民法关系及审查效力

案例28

甲与乙签订一份合同，合同约定甲出资40万元，购买乙一栋房产永久使用权。合同签订后，甲占有房屋，并对房屋进行了装修营业。合同履行10年后，乙反悔，声称当年签订的合同无效，要求甲腾出房屋，甲不同意，认为永久使用权就是房屋所有权，其已经根据合同取得了涉案房产。双方遂诉至法院。

上述案例中双方当事人签订了购买房屋永久使用权合同，意思表示一致，有明确的标的，都具有完全民事行为能力，该合同成立没有问题。即双方通过意思表示使得原来不存在任何关系的双方当事人建立了民事法律关系。但双方当事人到底是何种法律关系实践中颇有争议。

第一种观点认为，我国《物权法》中明确规定的物权种类中没有永久使用权这样一个物权。根据物权法定主义，永久使用权不属于法定的物权种类，该合同内容违反物权法定原则，应为无效合同。甲返还乙的房屋，乙返还甲的四十万元，但应扣除十年房屋使用费，房屋使用费的标准参照同地段同样用途的房屋租金。(www.xing528.com)

第二种观点认为，该合同虽然不发生双方当事人约定的房屋永久使用权转移的法律效力，但是并不违反法律的效力性强制性、禁止性规定，仍然有效，但是其应转化为租赁合同，以租赁合同法律关系确定双方当事人权利义务。《合同法》第214条第1款规定，租赁期限不得超过20年。超过20的，超过部分无效。根据《合同法》上述应当认定双方当事人签订的合同为租赁合同，期限为20年。

第三种观点认为，双方当事人虽然在合同里约定的是永久使用权，但真实的意思表示出卖房屋所有权，双方当事人之间实际上已经建立起了买卖合同关系，乙主张合同无效要求甲腾出房屋的请求不能得到支持，甲主张房屋买卖关系应当得到支持。

我们认为，上述第三种观点较为合理。从实践中的案例看，虽然双方当事人约定的是购买房屋永久使用权，但其真实的意思表示是购买房屋产权。该行为应当认定为通谋虚伪行为，表面的购买房屋永久使用权的意思表示因非当事人真实意思表示，故而无效；被掩盖的意思表示，即房屋买卖的意思表示要根据法律规定审查效力。如果涉案房屋是违章建筑等不能交易的房产，则应当认定该合同无效，如果不存在上述无效的因素，则该类合同应当认定为合法有效的房屋买卖合同。