案例1
刘某系某市离休干部，有一子一女。1995年与王某再婚。1999年单位分给其一套房子，价格40000元。但是刘某无钱，其子女也不愿出钱，于是找到王某的儿子赵某借钱。赵某表示愿意出钱，但是条件是二老去世后，房子应该归他。刘某同意，便与王某一起写了一份遗嘱，表示该房产系赵某出资购买，二老百年后，该房产的产权归赵某，并到公证处进行了公证。房产证下来后，把交房款的收据、房产证都交给了赵某。
2005年王某去世，2009年刘某去世。刘某去世两个月后，赵某才知道，遂去要房子，却发现该房住着李某。李某拿出了一份协议，协议上刘某已经将房子以12万元的价格卖给了李某。但是李某现在仍未办好房产过户手续。
赵某咨询该案如何解决。
首先，我们确定，赵某的最终目的在于获得房屋所有权，排除李某对房屋的占有，并自己实际占有该房屋。赵某该目的转换成法律术语即为：①确认房屋所有权归赵某；②要求李某返还该房产。
确定了赵某的请求权后，我们一步一步来分析。
1.确定本案当事人
在本案中，赵某认为自己应当是房屋所有权人，故其为原告；李某现在占有房屋，赵某请求李某退还房屋，因而赵某是被告；但由于还存在刘某的子女可能会继承该房屋及在继承范围内承担责任，故而刘某的子女是本案第三人。
2.确定赵某诉讼请求的具体内容
如前所述，赵某的目的有两项，一是确认房屋所有权人为自己；二是要求李某返还房产。首先，我们需要分析赵某是否已经成为房屋所有权人，如果赵某已经是房屋的所有权人，从诉的角度而言，无需再经过确认，否则就是多余，平白增加诉的复杂性；如果不能确定，则就需要提出确认其为房屋所有权人。其次，分析赵某应如何实现自己的权利。赵某为诉争房产所有权人，而李某为房产占有人，只有请求赵某返还房产，才能实现赵某的诉讼目的。故本案具体的诉讼请求是“请求赵某返还房产”。该诉为给付之诉。
3.确定原告权利类型及具体权利内容
本案的事实是刘某与王某共同立遗嘱，将房产交给赵某。此种情形下，赵某享有的权利属于《中华人民共和国继承法》（已失效，以下简称《继承法》）中的受遗赠权。赵某作为原告主张自己为争讼房产所有权人，那么最根本的问题就在于赵某是否已经取得诉争房产所有权。下面我们对案件事实即该房产所有权归属的变化过程逐一进行分析。
第一，该房产系赵某母亲王某和继父刘某在婚姻存续期间购买。购买后，该房产首先成为夫妻共同财产。
第二，虽然购买该房产的款项40000元系赵某所出，但赵某不能因此而取得房屋所有权。赵某出40000元应当属于赠与行为，但附有条件，即要求二老百年后房产归他。
第三，刘某与王某立共同遗嘱，并进行公证，同意二老百年后房产产权归赵某。
第四，2005年王某去世，此时遗嘱是否部分生效？房屋所有权应当归谁？
通说认为：共同遗嘱的生效时间有一定的特殊性。一般遗嘱由遗嘱人单方作出，所以遗嘱人死亡遗嘱即开始生效。共同遗嘱是由两个或两个以上的人订立，其死亡时间先后不同，遗嘱人同时死亡的情况为数不多，因而共同遗嘱的生效时间不能与一般遗嘱一样认定。从总体上来说，共同遗嘱人之一死亡，共同遗嘱不发生效力，或者只发生部分效力。只有当共同遗嘱人全部死亡时，遗嘱才能全部生效。（本案也符合二老百年后赵某方能取得房产这一遗嘱条件。）即2005年王某死亡时，该遗嘱不能生效，赵某不能取得房屋部分产权。
第五，刘某是否可以通过法定继承而取得部分产权？答案是否定的。在继承中，只要被继承人立有遗嘱，则不发生法定继承。共同所有权人中的一方共有人去世并留有遗嘱，同样不发生法定继承。所以，该房屋所有权归于刘某是因为遗嘱继承而非法定继承。
第六，刘某生前将房产卖给李某是否剥夺了赵某继承的权利？答案仍然是否定的。理由是：①该遗嘱为公证遗嘱。根据《继承法》的规定，自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。根据《民法典》第1142条第2款的规定，立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。因此，如果本案发生在《民法典》实施后，刘某将房产卖给李某，应当被认定为撤回了遗嘱，但还需要考虑其与王某共同立遗嘱的问题。②以共同财产指定第三人为继承人或受遗赠人的共同遗嘱，一方死亡后，活着的一方得自由行使共同财产权，但要受到遗嘱撤回内容的拘束，不得进行与遗嘱相违背的法律行为，原则上也不得变更、撤销、撤回遗嘱。若有与遗嘱相违背的行为，则等于变更了已死亡遗嘱人的意思表示，所以刘某生前的房屋买卖行为并不能剥夺赵某合法的继承权。
第七，刘某与李某签订的房屋买卖合同是否有效？李某是否已经取得该房产所有权？
首先，我们可以从两方面分析该房屋买卖合同的效力。其一，按照《合同法》（已失效）第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即无权处分行为的效力待定，合法权利人否认的，合同无效。本案是否存在无权处分之情形？共有权人王女士已死亡，有遗嘱则不能发生法定继承，且遗嘱发生条件（即二老百年之后）也没有成就，因此，该房产为刘某一人所有，不存在无权处分之情形，该房屋买卖合同有效。其二，2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（已被修改）第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。按照上述司法解释的规定，本案房屋买卖合同也是有效。即便从《民法典》第597条规定来看，同样可以认定本案房屋买卖合同有效。
其次，李某是否取得房屋产权？答案是否定的。根据《物权法》（已失效）第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现行《民法典》第209条继续沿用了《物权法》第9条的规定。李某并未登记为房屋产权人，因此未取得房屋所有权。(www.xing528.com)
第八，该房产归谁？
《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。刘某去世后，遗嘱生效，按照《物权法》第29条之规定，赵某成为房屋所有权人，虽然未登记，但是已经取得房屋所有权。
与该规定相类似的还有《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《民法典》第229、230、231条基本沿用了《物权法》第28、29、30条的规定。因此即便按照现行《民法典》的规定，也应当认定赵某为房屋所有权人。
4.确定赵某诉请所依据的实体法规范并分析其能否支持原告诉请
（1）具体法律规范的选择。对于某个诉讼请求，从表象看，可能会存在多个法律规范能够适用的情况，但是案件最终的处理只能适用其中的一个，而不能同时适用，因此就存在选择适用何种法律规范的问题。
本案赵某是诉争房产所有权人，享有的是物权。关于物权所有人请求返还之诉的法律依据是《物权法》第34条、第243条和第245条。其中第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第243条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第245条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。现行《民法典》第235、460、462条继续沿用了上述规定。
《物权法》第34条是针对所有权人等物权人要求无权占有人返还原物请求权的规定；《物权法》第243条和第245条规定在物权法中的“占有”一章中，该章主要是针对事实上的占有的占有人所享有的权利，而非针对所有权人等物权人的权利。如承租人、质权人、借用人、占有人对无权占有人返还原物的请求主要适用于本章的规定。因此本案应当排除《物权法》第243条和第245条规定的适用。
《物权法》第34条规定的是“无权占有”不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，那么本案能否适用本条或赵某的诉讼请求能否得到支持最主要就是看李某对争诉房产是否为无权占有人。
（2）李某是否为无权占有人？所谓占有，是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可以依法有权占有不动产或者动产，例如根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物；占有人也可能无权占有他人的不动产或者动产，如借他人的物品过期不还。占有人不知道自己是无权占有的，为善意占有；明知自己属于无权占有的，为恶意占有。
占有分为有权占有和无权占有。
有权占有，指有本权的占有。换言之，凡是具有占有的物权、债权、亲权等权利的，均为有权占有。所有权人、建设用地使用权人、留置权人、质权人的占有为有权占有（本权为物权）；借用人、承租人、保管人、运输人、买受人的占有亦属有权占有（本权为债权）；替孩子保管财产的父母对财产的占有属于有权占有（本权为亲权）。
无权占有，指欠缺本权的占有。遗失物拾得人的占有（构成无因管理的除外）、小偷对赃物的占有、无效买卖合同中买受人的占有、租赁期届满后承租人对租赁物的占有等均为无权占有。
本案中，李某与刘某签订了房屋买卖合同，并以此为基础占有了涉案房产。签订合同之时刘某为房屋所有权人，刘某基于合同将房屋交付于李某，李某此时为有权占有。但在刘某去世后，房屋所有权已经发生变更，赵某成为房屋所有权人。李某基于合同而对房屋的占有具有相对性，而赵某取得的物权具有绝对性，赵某基于继承取得的物权优先于李某基于债权对标的物的占有，因此李某此时对房屋的占有就成为无权占有。
司法实践中在处理一房二卖案件时，法院判决未办理过户登记的买方返还已经办理过户登记买方房产也是基于同样的道理，已经办理过户登记买方享有物权，未办理过户登记的买方享有债权，物权优先于债权，虽然未办理过户登记的买方对于卖方而言是有权占有，但是对于已经办理过户登记的买方则属于无权占有，因此法院经常会支持已经办理过户登记一方的请求。
本案中虽赵某未办理过户登记，但是依据《物权法》规定，继承已经产生了同过户登记相同的物权效力，赵某已经为房产所有权人。因此本案赵某请求李某返还房产符合《物权法》第34条规定的条件，人民法院应当支持赵某的诉讼请求。
5.李某的利益如何保护
我们在分析赵某权利如何保护的过程中，也不能忽略李某的利益保护问题，毕竟李某已经向刘某支付了12万元。
法院判决李某返还赵某的房产后，李某可以另行提起诉讼，其法律依据和具体诉讼请求如下：
我国《继承法》第33条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《民法典》第1161条的内容与上述《继承法》规定大致相同。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》（已失效）第62条规定，遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。
依据上述法律司法解释的规定，李某可以起诉刘某的继承人及赵某，案由是违约。具体来讲就是李某为原告，刘某的继承人及赵某为被告，要求刘某继承人先在遗产范围内返还该12万元及相应损失。如刘某遗产不足以清偿该债务，剩余部分由赵某在接受遗嘱继承的遗产范围内承担，李某因违约而蒙受的损失为李某向刘某买房时的房价与现在房价之差。
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