房地产法第4版：受让人的权利与义务

1.受让人的主要权利。

（1）开发和利用土地的权利。

（2）依法转让和出租土地使用权及地上建筑物的权利。根据《出让和转让条例》第三章和第四章的规定，土地使用者在取得土地使用权后，经过自己投资和综合开发，有权按照法律规定的条件和程序进行转让和出租。

（3）设置抵押的权利。根据《出让和转让条例》第五章的规定，土地使用者有权把取得的土地使用权作为抵押标的，在其上设置抵押权。

（4）解除出让合同的权利。根据《出让和转让条例》第15条的规定，出让方不依照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同。

（5）要求违约赔偿的权利。土地使用者在出让方未按合同规定履行义务时，有权要求出让方支付违约赔偿金。(www.xing528.com)

2.受让人的主要义务。

（1）缴纳土地使用权出让金的义务。《出让和转让条例》第14条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。”第16条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”从这些规定中可以看出，我国法律对土地使用权受让人应负的缴纳土地使用权出让金的义务规定得非常明确：①土地使用权出让金的具体金额由当事人根据市场议定；②土地使用权出让金可以一次性支付，也可以分期支付，但必须在合同订立之日起60日以内支付完毕；③土地使用权出让金支付完毕后，土地使用权人才能接受土地使用权交付，办理土地使用权登记手续，领取土地使用证。

（2）依照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。《出让和转让条例》第17条第1款规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”土地使用权出让合同中规定的土地的用途、必须投入的资金总额、建筑密度、高度以及地下深度等内容，不仅体现着土地出让人与土地使用者双方的物质利益，而且还兼有实现城市建设发展规划的意义，所以土地使用者必须按照出让合同的规定和城市规划的要求使用土地。

（3）土地使用者在变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。土地使用者在开发、利用土地时，因社会经济发展或市场需求发生变化需要改变土地用途时，应征得土地出让人的同意，并经过土地管理部门和城市规划部门的批准，与土地使用权出让人重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，办理变更登记手续。

（4）土地使用期限届满，土地使用者负有返还土地使用权的义务。《出让和转让条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”《房地产法》第22条虽然对土地使用权使用年限届满，土地使用人及地上建筑物所有人如何申请续期作了规定，但同时规定了：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。因此，合同期限届满，土地使用者未依法办理续期的，负有无偿返还土地使用权的义务。