黄某诉某某市房产测量事务所、新丰房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案[22]
【阅读要点提示】
房地产法作为规范房地产运行过程中所发生的各种社会关系的专门法，其内容既有民事法律规范，也有行政法律规范和经济法律规范。在处理具体案件时，往往适用不同性质的法律规范。本案涉及房地产买卖中消费者知情权的范围、相对方的确定及知情权的保护等法律问题。根据《消费者权益保护法》的相关规定，本案中的原告作为消费者要求享有所购房屋公摊面积知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。阅读此案例时应该注意区分购房者作为消费者对购买房屋面积的知情权与购房者作为房屋所有权人对房地产主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积的异议权。
原告：黄某
被告：某某市房产测量事务所
被告：新丰房地产开发有限责任公司（下称新丰房地产公司）
原告黄某诉称：2001年12月，其与被告新丰房地产公司签订商品房买卖合同，购买由新丰房地产公司开发的新丰小区7-1-4 商业用房94.9 平方米。2005年3月3日，新丰房地产公司办理了房屋所有权证，该证上被告房产测量事务所出具的测量报告载明分摊共有面积7.42 平方米。原告多次要求二被告以书面形式告知公摊面积计算的依据、公摊部位的名称、具体测量数据、计算方法及过程结果，均遭拒绝。房产测量事务所的测量成果系被告新丰房地产公司的依据，其作为购房人与该测量成果有直接利害关系，亦形成事实上的消费关系。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定经营者有提供真实信息的义务，消费者依法享有知情权，故其诉至法院，要求二被告按照2000年8月1日实施的中华人民共和国国家标准（GB/T17986-2000）《房产测量规范》附录B《成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊》的规定，以书面形式告知房产证上公摊面积7.42 平方米的依据，并告知公摊的部位名称、具体测量数据、计算方法、过程及结果，以维护其知情权。
被告房产测量事务所辩称：其具备房屋测量的资质，从未接受原告黄某的委托进行房屋面积测量，与原告黄某亦不存在委托合同关系，请求驳回原告黄某的诉讼请求。
被告新丰房地产公司辩称：其与黄某签订的商品房买卖合同明确约定，“合同约定面积与产权登记面积有异议的，以产权登记面积为准”。其遂委托具备房屋测量资质的房产测量事务所对黄某购买的商品房面积进行了测量，且在给黄某办理的房屋所有权证书上注明分摊共有面积7.42 平方米，并画有房屋平面示意图。该分摊面积系房产测量事务所依据国家相应规范计算所得，黄某无权要求其对共有分摊面积计算的依据、如何计算、共有分摊面积、分摊部位予以告知，请求驳回黄某的诉讼请求。另称，黄某就同一事实同一理由，多次诉至法院，本案不应再重复立案，应予以驳回。
一审法院经审理查明：2001年12月，黄某与新丰房地产公司签订商品房买卖合同，新丰房地产公司将其开发的新丰小区7-1-4号商品房出售给黄某，合同约定，该商品房建筑面积94.9 平方米，其中套内建筑面积91.34 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.77 平方米，合同约定面积与产权登记面积有异议的，以产权登记面积为准。2003年1月6日，其公司委托房产测量事务所对开发的桃园新丰小区商品房面积进行实测。2005年3月3日，新丰房地产公司给黄某办理了房屋所有权证书，该证书载明房屋建筑面积99.19 平方米，用途为商住，该证书附记栏注明建筑面积含公用分摊面积，分摊共有面积7.42 平方米，并加盖了房产测量事务所的资料专用章。该商品房由黄某使用至今。
黄某曾于2004年将新丰房地产公司诉至××市××区法院，××市××区法院依法作出（2004）×经初字第748号民事判决，判决新丰房地产公司对双方合同中2.77 平方米公摊面积按合同约定进行绘图说明，判决生效后在××市××区法院执行过程中，新丰房地产公司向黄某提供了合同约定房屋公摊面积2.77 平方米构成图纸并对具体公摊面积作出了说明。黄某又于2005年将新丰房地产公司再次诉至法院，要求对合同约定的公摊面积2.77 平方米的构成内容（山墙及外墙、楼梯间、电梯间、消防水箱四部分）提供具体的计算依据、计算方法、计算过程、计算结果，并标明四部分公摊面积的具体位置，以维护其知情权。××市××区法院依法作出（2005）×经初字第1099号民事判决，驳回了黄某的诉讼请求。
一审法院认为，黄某与新丰房地产公司签订的商品房买卖合同内容真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均按合同履行了各自义务，且合同明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。另外，合同对产权登记面积与合同约定面积发生差异时如何处理亦作了约定，双方应以此约定确定双方实际买卖商品房的建筑面积，且双方已按实际建筑面积进行了结算。黄某与房产测量事务所无委托进行房屋面积实测的委托关系，房产测量事务所具备房屋面积测量的资质。某某市国土资源和房屋管理局对房产测量事务所作出的商品房面积测量报告予以认可，并颁发了《中华人民共和国房屋所有权证》，黄某若对房屋主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积（含公用分摊面积）有异议，可另案提起行政诉讼。黄某与新丰房地产公司关于合同约定的公用分摊面积的构成事宜所提起的诉讼，法院均已作出判决。故此，黄某的诉讼请求理由不能成立，法院不予支持。遂判决：驳回原告黄某的诉讼请求。宣判后，黄某不服，提起上诉称：①本案中上诉人仅要求知道房产证内“公摊面积7.42 平方米”的来历，并未提出计算是否合法、合理，判决书中“原告黄某若对房屋主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积（含公摊面积）有异议，可另案提起行政诉讼”的理由脱离其诉讼请求；②新丰房地产开发有限公司、某某市房产测量事务所对于“公摊面积7.42 平方米”有告知义务，该测量结果与其有直接利益关系；③此案是知情权，而非面积之争，法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定来判决是错误的，故上诉请求撤销原判，依法支持上诉人一审的诉讼请求。
二审法院经审理查明：一审查明的基本事实清楚，予以确认。二审法院经审理认为，2001年12月，黄某与新丰房地产公司签订商品房买卖合同，购买新丰房地产公司的商品房。2005年3月，新丰房地产公司为黄某办理了房屋所有权证，该证载明房屋建筑面积99.19 平方米，分摊共有面积7.42 平方米。现黄某要求房产测量事务所与新丰房地产公司共同告知其7.42 平方米具体公摊的部位名称、测量依据、过程及结果，以维护其知情权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》有关规定，经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，经营者对消费者就其提供的商品或服务的质量和使用方法等问题提出的询问应当作出真实明确的答复，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。本案黄某作为消费者要求享有所购房屋公摊面积知情权，作为经营者的新丰房地产公司有告知义务。黄某与房产测量事务所不是经营者与消费者的关系，亦无委托关系，故黄某要求房产测量所履行告知义务，依法不予支持。据此，原审判决适用法律不当，应予改判。判决：①撤销××市××区人民法院（2006）×经初字第729号民事判决；②本判决生效后新丰房地产公司立即对黄某所购之新丰小区7-1-4号商品房以书面绘图形式告知分摊共有面积7.42 平方米的具体部位、具体的测量数据、计算依据及方法；③驳回黄某要求某某市房产测量事务所履行告知义务的诉讼请求。一审案件受理费500 元，上诉案件受理费500 元均由新丰房地产公司负担。
【思考题】
1.如何理解房地产法的定义？
2.房地产法的调整对象是什么？
3.如何认识房地产法的地位？
[1]符启林：《房地产法》，法律出版社2004年版，第1页。
[2]李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第12页。
[3]温世扬、宁立志主编：《房地产法教程》，武汉大学出版社1996年版，第1页。(www.xing528.com)
[4]程信和、刘国臻编著：《房地产法学》，北京大学出版社2001年版，第1页。
[5]王先进主编：《土地法全书》，吉林教育出版社1990年版，第1081页。
[6]《法国民法典》，马育民译，北京大学出版社1982年版，第120页。
[7]《日本民法》，曹为、王书江译，法律出版社1986年版，第42页。
[8]这里仅指新中国成立以后的土地立法内容。
[9]参见赵红梅：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第6页；温世扬、宁立志主编：《房地产法教程》，武汉大学出版社1996年版，第2～3页。
[10]李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第8～9页。
[11]《德国民法典》，陈卫佐译注，法律出版社2006年版，第29页。
[12]李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第14～15页。
[13]《最新日本民法》，渠涛编译，法律出版社2006年版，第24页。
[14]符启林：《房地产法》，法律出版社2004年版，第14～15页。
[15]李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第40～42页。
[16]程信和、刘国臻编著：《房地产法》，北京大学出版社2001年版，第15～16页。
[17]赵勇山主编：《房地产法论》，法律出版社2002年版，第1～2页。
[18]温世扬、宁立志主编：《房地产法教程》，武汉大学出版社1996年版，第12页。
[19]由于我国房地产业形成的时间较晚，因此用以调整该产业运行过程中所形成的社会关系的立法的时间也较短，基于这种情况，本书关于“房地产立法回顾”一节的内容不限于房地产业立法的历史沿革，包括土地、房地产、房地产业的立法。
[20]“四固定”是指1961年6月15日通过的《农村人民公社工作条例（修正草案）》中第17条第4款所规定的固定给生产队的土地、劳动力、耕畜和农具。
[21]赵红梅：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第30页。
[22]载《西安市中级人民法院参阅案例》2007年第2期。
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