《房地产法第4版》解读房地产定义

“房地产”一词分广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物，它和民法学上“不动产”属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态，它是土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有与建筑物结合，则不能称之为房地产。狭义的房地产一词的含义与《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条规定的“房屋”一词的定义基本相同。该法第2条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。

土地是人类社会赖以存在的物质条件，是一切生产和生存的源泉，这是自人类社会产生以后人们就达成的共识。但何谓土地？各国（地区）法律上对此的界定有所不同。有些国家或地区的法律对“土地”一词以地表伸展所包括的范围予以确定。例如，我国台湾地区“土地法”第1条和第2条明确规定，该法所称土地，谓水陆及天然富源。依其使用不同，分为建筑用地、直接生产用地、交通水利用地和其他土地。《朝鲜民主主义人民共和国土地法》第7条规定，该法所规定的土地有：农业土地、居民区土地、山林土地、工业土地、水域土地和特殊土地。《匈牙利土地法》第7条规定，该法对除森林以外全国的所有土地及其上面的建筑物和其他建筑设施有效。按用途可以把土地分为：耕地、建筑用地、特殊用地、不宜利用土地。前《苏联土地法》也有类似规定。有些国家的土地法则以地表及其上下空间扩展的范围来界定“土地”一词。例如，《印度尼西亚土地基本法令》第10条规定，土地包括领陆、领水或领空，其中“领陆的含义，除地表面外，还包括地层内部和领水的底土；领空指领陆和领水之上的空间”。[5]《法国民法典》第552条规定，土地包括地表及地上、地下的空间。“所有人得在地面上进行其认为适当的种植及建筑”；“所有人得在地下进行其认为适当的建筑及采掘，并可获取采掘的产品”。[6]《日本民法典》第207条规定，土地包括地表及地表之上下于法令限制的空间。[7]我国法律[8]对“土地”一词的含义未作明确规定。笔者认为，土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。因为土地所有权人或使用人取得土地的目的，不仅是为了土地的本身（地表），更重要的是为了利用土地从事其他活动。例如，从事种植活动就需要一定的空间，包括地表之上植物的生长空间和地表之下植物根系的生长空间；从事房地产开发活动主要是为了利用地上空间。因此，对“土地”一词应从立体角度来把握其含义。

建筑物是指土地上人工建造的房屋和构筑物。房屋是指在土地上建造的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是指除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。

关于土地与建筑物的关系问题，我国法学理论界有不同认识，一种观点认为，二者不可分割，土地为主，房屋为辅。[9]另一种观点认为，二者不是绝对的从属关系，在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。[10]对此问题，理论界之所以产生不同的看法，笔者认为有两个原因，一是分析问题的角度不同，从房地产这种财产上涉及的物权种类来看，有土地所有权、土地使用权、房屋所有权、抵押权，且土地所有权和房屋所有权的主体不同；从房地产这种财产的交易来看，二者是不可分割的，转让房屋所有权时，土地使用权随之转移，转让土地使用权时，土地上的房屋随之转移；从土地与房屋二者的关系来看，土地是主要的，没有土地就不可能有房地产。二是从国外的立法例来看，一些国家采取一元主义立法例（结合主义立法模式），即土地及其地上建筑物为一个不动产，如《德国民法典》第94条规定，土地的主要组成部分，为定着于土地和地面的物，特别是建筑物。[11]一些国家则采取二元主义立法例（分别主义立法模式），即把土地和建筑物各自作为独立的不动产予以区别对待，如日本、法国。《日本民法典》第86条规定，土地及其定着物叫不动产。其不动产登记法则进一步明确将土地和建筑物分别登记，使建筑物可以与土地相分离成为不同的不动产。[12]虽然日本与法国、英国立法模式有别，但从理论上讲，建筑物只有在土地上与土地结合为一体才能称之为不动产，若分离则不能称之为不动产。因此在房、地二者关系中，土地为主物，房屋为从物。《日本民法典》第87条第2款规定：“从物随主物处分。”[13]笔者认为，房地产作为土地与建筑物的统一体，土地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地，建筑物离开土地就不能存在，二者密不可分。没有与建筑物结合的土地及其关系，主要由土地法调整。所以本教材是从狭义上使用“房地产”一词的。