随着我国近几年税收民主化、法治化与增强纳税人权利保护意识的呼声日益高涨，相关税收实体规则得到不断完善，主要表现为以下几个方面：
1.税法通则的制定
《税收基本法（或税法通则）》的制定是关系到我国税收法律体系的重新整合与完善，关系到纳税人权利保护与国家征税权实现的平衡，关系到最终实现和谐的税收征纳关系的税收法治建设的基础环节。在制定税法通则的过程中，对国家与纳税人之间的权利义务将产生重大的影响，因此，必须兼顾各方当事人的利益，加以平衡协调。虽然，制定“税收基本法”（“税收通则法”）[83]，以完善我国税法体系，已取得了上下一致的共识，[84]但学者们的研究一直并未停止，主要围绕立法架构、税收基本原则等展开细致的研究。
（1）税法通则的立法架构。这是在法律定位与制度设计之间起着承上启下作用的体系和结构问题，包括整体框架、逻辑关系、主要内容等，也是立法过程中需要着力解决的关键点。基于此，有学者通过对有关国家税法通则的立法架构的研究，结合我国的《税收基本法（草案）》，认为我国的税法基本法可以按照“总则—纳税义务—税收征纳的一般规则—税收确定—税收征收—税收执行—税收争讼—法律责任—附则”为立法主线，在程序性内容的规定上，应采用总则与分则相结合的方式，并协调好与《行政程序法》《税收征管法》等法律的关系。[85]有学者对《德国税法通则》的结构和主要内容加以评介，以为我国《税收基本法（税法通则）》制定提供有益参考。[86]
（2）立法模式的选择。多数学者认为“发达式”的德国《租税通则》，规模庞大、结构复杂、逻辑性强，对税法以及有关方面的内容进行了详尽的规定，是完美而理想的立法模式。[87]对此有学者持赞同的态度，但又认为我国尚处于发展不成熟和转型阶段，还不具备制定高度发达式的税法通则，因而主张采用日本、韩国类型的“较发达式”。[88]
（3）《税收基本法》中应确立的税收基本原则。学术界与实务界讨论比较多的税收基本原则主要有：税收法定主义原则、财政收入原则、税收公平原则、税收效率原则、社会政策原则、税收中性原则、平等纳税原则、普遍纳税原则、适度负担原则、宏观调控原则、实质课税原则、反避税原则、简便征收原则、诚实信用原则、保障纳税人合法权益原则、方便纳税人的原则、不溯及既往的原则等等。但这些原则是否在《税收基本法》中应一一确认，学界对此看法不一。有学者认为在《税收基本法》的立法工作中应确立和贯彻税收法定主义原则、财政收入原则、税收公平原则、税收效率原则，并在立法过程中，用税收法定主义的原则来规范财政收入原则、税收公平原则和税收效率原则。[89]
（4）税收基本法与其他法律之间的关系。总的来说，在税收基本法与其他法律之间关系到底如何界定这个问题上还是存在较多争议的。究其原因，大致有三个方面：一是税收基本法研究目前还不够成熟、完善，所以无法达成共识。二是学界对税法的归属还不能盖棺定论，大致有“隶属经济法说”“隶属行政法说”以及“独立部门法说”三种，所以也使得对税收基本法认识还需进一步的“求同”。三是税收基本法涉及的范围广，极易与其他有关税收的法律规范出现交叉和重叠，而我国有关税收的法律规范本身还不完善，所以也容易导致理解的差异。[90]
2.关于企业所税法立法问题研究
《企业所得税法》出台之前，学界多是从统一企业所得税的相关问题进行探讨，如分析我国进行统一企业所得税法的必要性，并针对旧企业所得税制度所存在的问题，以及统一企业所得税法的发展趋势及其衍生问题进行探讨。[91]随着2007年3月16日新《企业所得税法》的通过，学界多从其创新、不足、完善等方面展开激烈的探讨。
（1）新《企业所得税法》创新方面的探讨。有学者认为新《企业所得税法》贯彻了公平税负、内外资企业平等竞争的原则，从纳税人、税率、应税所得、税收抵免、税收优惠、反避税、税收征管和信赖利益保护等八个方面的制度创新对我国新的《企业所得税法》作了逐一评析。[92]也有学者指出中国新近颁布的《企业所得税法》贯彻了公平税负、内外资企业平等竞争的原则，体现了进一步规范税制和与国际税收惯例接轨，充分发挥企业所得税优惠在优化国民经济结构、鼓励产业和技术升级、促进社会和谐和可持续发展方面的调控作用，以及加强对各种避税行为的控制防范等特点。[93]另有学者从企业所得税法统一与和谐社会的特征契合入手，指出企业所得税法统一前与构建和谐社会的矛盾，认为统一后的企业所得税法真正体现了税法的基本原则，对构建和谐社会具有重要意义。[94]
此外，有学者指出新法在我国法律上首次提出了不征税收入的概念，概念及项目在世界范围内都可算作首创，并重点对各项不征税收入的法律要件进行明确的界定，同时厘清了不征税收入与免税收入的实质性区别。[95]
（2）新《企业所得税法》有待于完善的问题。新《企业所得税法》出台与实施在形式上实现了法律的统一和税收法定原则，有很多的亮点，但也存在着若干有待于进一步研究完善的问题。如有学者认为新的《企业所得税法》虽然在形式上实现了企业所得税法的统合[96]，由于主体差异、客体量化、义务量化等相互关联的多重内在局限的存在，各类纳税主体所适用的具体税法规范并不一致，在不同地区、不同行业、不同领域，虽同属企业所得税法规定的纳税主体，但所适用的具体规范却可能大异其趣。[97]也有学者指出我国企业所得税法在以下方面有待于明确：一是企业所得税的纳税主体身份界定标准问题；二是关于禁止税前扣除的支出项目的规定问题；三是非居民企业适用股息免税法的限制问题；四是关于国际税收协定与国内《企业所得税法》的关系问题；五是关于资本弱化避税的规制方法。[98]另有学者从实证研究的角度出发，认为我国《企业所得税法》在具体的实施过程面临诸多问题：一是配套政策出台不到位；二是税收优惠落实不到位；三是汇总纳税管理不到位。[99]
此外，有些学者从具体的制度层面分析我国企业所得税的税收优惠制度，指出其存在的问题：①税收优惠制度立法主体不准确引发了税收优惠立法权的“错位”；②授权立法失控引发了税收优惠政策的滥用。[100]此外，也有学者从财税政策角度审视和考量现行企业所得税优惠政策，认为现行企业所得税优惠政策格局以及执行层面存在着问题。[101]还有学者从税收协定与中国《企业所得税法》关系出发，分析二者的一致性和差异性，并提出税法领域研究的新课题。[102]对此，有学者从更具体的双边税收协定与受控外国公司（以下简称CFC）税制关系出发，检讨我国CFC税制，认为该条规定过于简单，仍存在诸多需完善之处：①企业所得税法规定侵犯了宪法的调整对象；②协定的缔结程序不同，国内法律效力也应不同；③条约在一国的效力和对一国的效力应属不同法律范畴。[103]
（3）新《企业所得税法》完善的途径。针对上述诸多的缺陷，不同学者从不同的视角作了深入的研究，提出大量有益的参考建议。如有学者认为应加快完善企业所得税政策体系，建立和完善企业所得税管理制度体系。[104]针对所得税优惠过宽、过多和过滥情形，有学者认为最有效途径是坚决贯彻与执行税收法定原则，包括立法主体法定、执法程序法定和责任追究法定；完善企业所得税优惠制度必须坚持税收制度改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的基本原则，创造条件逐渐由目前的“多惠制”过渡到“普惠制”。[105]另有学者从税收征管的视角出发，认为应完善境外所得税收抵免、总分机构汇总计算纳税与母子公司合并纳税制度，细化和明确关联方关系的认定标准、转让定价的调整方法、CFC特别征税规则以及资本弱化标准的判定规则，加强税收征管体制改革。[106]
3.个人所税法改革问题研究
随着我国社会经济转型和快速发展，社会贫富差距日益悬殊，作为调整社会贫富差距，维护社会公平的个人所得税重要性日益凸显，个人所得税改革也成为税法学界研究的焦点。
（1）我国现行的《个人所得税法》存在的问题
我国现行的《个人所得税法》存在诸多问题，学者们提出不同的见解。有学者认为目前我国税制模式存在不能体现纳税人税负的公平合理；个人所得税的征收范围窄，不利于发挥税收的调节作用；费用扣除标准的设定不合理；税率设定复杂显失公平；税收征管缺乏力度；全社会依法纳税的意识依然淡薄，纳税义务人故意隐瞒收入等问题。[107]也有学者从我国目前实践出发，认为我国现行个人所得税法在公平性上严重缺失，主要包括：一是实行分类所得税制，公平性先天不足。二是现行费用扣除没有考虑纳税人赡养情况、健康情况等家庭负担因素，而是采用“一刀切”的办法，不能体现宽免扣除的个性化要求，违背了量能负担原则。三是税率结构不合理，工资薪金所得的累进税率要高于生产经营所得适用的税率，利息、股息、红利、财产转让所得、财产租赁所得等资本所得适用比例税率，导致劳动所得的税负有时会高于非勤劳所得。四是征管能力欠缺，进一步放大了税制本身的缺陷，导致个人所得税出现了“逆向调节”。[108]也有学者认为，我国的工薪所得个人所得税的累进税率设计在诸多方面已经不适应中国经济社会的新状况和国民收入分配呈现的新问题：一是起始税率适用的级距跨度小，3%起始税率适用的收入区间为0～1500元，不到扣除标准的1/2，这使得工薪所得者一旦成为纳税人很容易按较高的边际税率纳税。而OECD国家起始税率适用的收入区间平均为扣除额的8倍，发展中国家和新兴国家起始税率适用收入也到扣除额的1～2倍。二是级距过密，级数偏多，应纳税所得额从1元到9000，法定税率跳跃了3个级次、17个百分点；而从9000～80000元，法定税率跳跃了4个级次、25个百分点，但应纳税所得额却增长了71000元。这说明低收入者适用税率的累进幅度大于高收入者，导致高收入者与低收入者之间税负的不公平。[109]
（2）我国现行的《个人所得税法》改革方案
针对上述的诸多不足，学者们提出诸多有针对性的思考和建议，具体表现如下：
第一，个人所得税的功能和目标定位，学者们观点各异。有学者认为个人所得税的功能和价值取向主要是筹集财政资金、调节收入差异以实现社会公平正义、维护市场的激励效率三大方面。[110]而有学者认为，应高度重视税收调节在实现分配正义中的积极作用，个人所得税法改革的目标应当是在逐步提高个人所得税收入规模的基础上，侧重于强化其调节收入分配的功能。[111]
第二，选择合理的税制模式。我国个人所得税改革中，税制模式的选择是至关重要的核心问题，因为它直接决定了个人所得税的功能定位。由分类所得税制向综合所得税制转型已成为共识，但对于具体选择什么样的综合税制尚存在分歧。[112]有学者指出在确定我国个人所得税课税模式时，必须统筹考虑侧重于发挥调节收入分配功能、符合我国征管条件、顺应各国改革趋势等因素，认为我国个人所得税制模式应当选择综合与分类相结合的课税模式，并将它作为税制改革的长远目标，结合实际进行制度创新，乃至形成中国式综合课税模式。[113]
第三，实体制度的建构与完善。在个人所得税立法中，实体制度建构的重点是完善费用扣除制度，改革和优化税率结构。一是完善费用扣除制度。费用扣除是影响个人所得税计税依据的核心要素，较之分类课税模式，综合与分类相结合课税模式在费用扣除方面应当体现更高的公平程度。如有学者认为，为了体现分配正义，我国对于综合征收中生计费用扣除，应当摒弃现行“一刀切”的定额或定率扣除制度，采用基础扣除和特别扣除相结合的个别扣除法，以反映纳税人的实际情况，体现“以人为本”精神。[114]有学者也认为，除了在分类征收所得项目中继续采用现行税法的扣除规定外，重点是重构适用于综合征收的新的扣除制度。概括来说，应当扣除的费用包括成本费用类、生计费用类和特殊政策类费用（如公益捐赠扣除）等三类。[115]而特别扣除是考虑纳税人个人和家庭特殊情况的社会福利性扣除，包括缴纳的社会保障费用、大病医疗支出中个人承担的部分、全日制教育学费支出、住房贷款利息或租金支出等[116]。二是改革和优化税率结构。有学者从个人所得税的税率设计出发，认为设计累进税率制度成为立法的核心问题，主要包括边际税率水平、级次数量和级距跨度三个方面。在最高边际税率的设计时，如对民营企业家的收入适用税率和计算规则应该按照统一税率和归属法；适当调整处在起始位置的头三个税级的所得额，以防止一般工薪阶层的所得较快被推入较高的级距中。[117]另有学者对个人所得税综合征收所得适用的税率表进行改革：①将最低档次税率适用的应纳税所得额上限由现行的18000元提高到36000元，扩大了其适用的低收入阶层。②大幅度降低了中等收入阶层的税负水平，应纳税所得额在36000元至240000元之间的税率为10%和15%两档，有利于培育中产阶层。③适当降低了高收入者的税率，最高边际税率由现行的45%下降到35%，有利于高收入者扩大投资和促进依法纳税，增强了我国税制国际竞争力。④税率级次由现行的7级减少为5级，简化了税制。[118]
第四，拓宽个人所得税的税基，减少减免税项目。有学者认为应将一些新出现的资本性所得、财产继承所得纳入征税范围。同时，将住房补贴、公费医疗、儿童入托、免费就餐以及单位提供的实物福利等计入个人的收入中，纳入征税范围；另外，将公款消费也纳入征税范围，按市场价计算其推定所得，进行纳税。减少减免税项目，取消对国债和国家发行的金融债券利息，以及对军人的转业费、复员费、离休工资、退休工资、福利费等项目的免税优惠，将其统一列入征税范围。[119]持类似的观点的学者也认为应逐步将附加福利收入以及职务消费纳入个人所得税税基，并逐步将资本利得收入纳入个人所得税税基。[120]
第五，征管程序制度变革。完善我国个人所得税征管程序制度的关键是建立源泉扣缴与自行申报相结合的征管模式，健全个人收入信息监控制度。[121]也有学者认为要采用多种服务手段并制定考核指标体系，大力发展税法服务中介机构，提高全民纳税意识。[122]也有学者认为通过设立专用的税务号码加强税收源头控制，防止税款流失；加大对偷漏个人所得税行为的查处、打击力度，维护法律的严肃性。[123]
第六，完善法律救济。个人所得税税制的有效运行尚需完备的法律救济途径，有学者认为可通过取消税务行政复议前置制度、改革税务行政复议委员会以及设立和完善税务行政复议听证程序来改进税务行政复议制度；建立和完善税收司法保障体系，如在税收优先权司法救济制度、纳税人破产保护制度和强化法院的司法审查权限等方面保障纳税人的权利。[124]
3.增值税改革问题研究(www.xing528.com)
增值税转型，在学界和实务界已提出多年，也曾在局部地区试点，但直到2008年金融危机爆发，为了明确增值税由生产型转为消费型，国务院于2008年11月5日修订了《增值税暂行条例》，自2009年1月1日起在全国范围内施行。自此，较为全面的“转型”才通过《增值税暂行条例》的修改而得以实现，这也是一次“变法”、一次立法上的改进。对于增值税的“转型”问题，学界展开了激烈的探讨，但相较于经济学和财政学的研究，法学界的研究还较为薄弱，尤其是其相关的立法改进问题。
（1）增值税“转型”尚存的缺憾。作为我国的第一大税种的增值税，此次的转型无疑具有重要的经济意义，但难免存在不足。如有学者认为在转型中有些较为重要的问题仍悬而未决，如立法级次问题等；另一方面，还有不少问题未能引起广泛关注，如立法理念问题等。此外，对于立法的认识，也往往将“增值税立法”等同于“增值税转型立法”。[125]也有学者从当前增值税条例的执行过程分析其不足：一是增值税征收及抵扣范围不完整带来的税收征管问题，二是增值税纳税人实施分类管理产生的问题；三是税率设计存在的问题；四是纳税申报期限和发票抵扣时限存在的问题；五是增值税起征点制度安排存在的问题。[126]另有学者基于新型产业结构的角度，认为增值税法与新型产业结构的形成存在一定的冲突：一是农产品初加工与深加工税率的差异，制约了农业结构的合理化。二是征税范围和税款抵扣范围过窄，不利于产业优化。三是企业购买货物发生的运费抵扣率设计不合理，不利于产业规模的扩张。[127]
此外，有学者从增值税法中第三人的视角，探讨了增值税缴纳义务的归属难题，认为我国的增值税立法，其基本规定均以双方合同为基础对象，当涉及第三人的交易时，对于增值税的缴纳义务归属与进项税额的抵扣缺乏明确指引，导致实务中的困扰。[128]也有学者从出口退税这一税收优惠制度视角，认为我国目前尚未将营业税征收税目纳入到增值税的征税范围；因税制不完善和国家税收征管薄弱，导致“少征多退”及“多征少退”现象并存。[129]
（2）增值税立法面临的难题。有学者认为增值税立法中面临四大难题：一是择宽税基还是窄税基。二是单一税率还是多元税率。三是单一纳税人注册标准还是双重标准。四是完全抵扣还是不完全抵扣。[130]有学者对此进一步强调在增值税立法面临的主要难题是：一是扩大增值税征收范围面临分步骤实施还是一步到位，以及扩围所涉及的中央与地方的财政分配问题如何解决。二是取消纳税人分类，采取单一纳税人注册标准所产生的征管困难和税收收入下降问题。三是有关税率制度安排如何平衡税收负担。四是纳税申报期限和发票抵扣时限与优化税务管理如何兼顾的问题。五是根除由起征点诱发偷税现象面临的难题。[131]
（3）完善增值税立法的途径。有学者从增值税立法所应依循的法律理念与法律价值出发，认为应当提高增值税立法的普适性、稳定性和可预见性，提高“增值税法”的法律级次与注意立法的协调性或体系化以及立法的合理性，同时认为在具体制度层面“增值税法”应当更加关注纳税人权利的配置与税务机关管辖权限的配置问题。[132]持类似观点的学者则从增值税“中性”理论出发，认为应拓宽增值税的征税范围，覆盖所有商品和服务；构造一般纳税人与小规模纳税人、商品与劳务二分基础上的复合税率结构及税额计算方法；设置增值税的起征点、零税率与免税税目等减免范围，但也允许纳税人放弃免税权。[133]另有学者从具体制度层面出发，认为应采取分步骤立法以及分步骤取消小规模纳税人；在税率设计中实行区别对待，如劳动密集型的行业和以农产品为原料的行业实行低税率；将纳税申报期限设为10日、发票抵扣时限设为90日的同时优化纳税服务措施；可以将增值税起征点改为免征额，并对小额税款可以采取简并征期、银行代收代扣等方式降低可能增加的成本。[134]有学者从《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（以下简称《建议》）出发，分析增值税立法的完善措施：一是扩大增值税征收范围，采取“相应调减营业税”即分步扩围；二是采取渐进式改革步骤；三是完善增值税的配套改革。[135]另有学者从推动产业结构的优化与升级的视角，认为应从确定合理的扣除率、扩大税款抵扣范围、扩大增值税的征收范围等方面来修正增值税法。[136]
此外，针对涉及第三人时的增值税处理，应在遵循增值税义务归属的一般判断规则的基础上，增加在给付与对价之间有直接联结这一构成要件，并在遵循税收法定主义的前提下，保持增值税法在合同法面前一定的独立性。[137]有学者对出口退税制度提出一些建议：一是从实行有差别的退税制度，维持出口退税率的相对稳定。二是在增值税转型中扩大退税范围。三是将服务业纳入增值税征收范围，建立服务贸易的出口退税制度。[138]也有学者提出了我国金融业增值税制的改革立法建议：①在税率设计方面，与其他行业保持一致，但需要降低增值税标准税率。②在税基确定方面，应将金融服务全面纳入增值税课征范围，再分别项目确定是否给予免征或零税率的特殊政策。在征免税项目名单确定时需要听取金融界的意见，同时考虑免税政策产生的重复课税如何消除。③在财政体制方面，建议作为共享税，征管主体由两个系统集中为一个系统。结合其他税种及财政转移支付制度的改革，增值税分税目收入的中央与地方分成机制应重新设计。[139]
4.房地产税制改革
房地产税制改革，本是深化1994年分税制改革的应有之义，也是我国立法争论的永久性课题。但面临高房价与关乎民生的双重压力，2010年4月17日国务院下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”）中，要求财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，以发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。5月27日，国务院在批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，提出了“逐步推进房产税改革”的目标。相关政策出台后，上海、重庆等地方政府随之做出了反应。基于此，房地产税制改革更成为了社会各界关注的热点。但反观我国房地产税立法理论研究，却凸显薄弱，立法一直畏葸不前。
（1）我国房地产税存在的问题
首先，我国房地产税立法存在的缺陷。综观我国的房地产税立法，存在的缺陷较为明显：一是涉及的税种多，立法位阶低。二是重复课税普遍，个税种相互衔接不够的问题，税法的导向也不明显。三是房地产保有环节的税负过轻，只有房产税与城镇土地使用税，出现结构性不合理。[140]对此，有学者进一步认为相较于房地产开发、流转环节，房地产保有环节的税收负担比较轻，目前只有房产税、城市房产税和城镇土地使用税，税基一旦确定，则会长期按照固定税率征收。[141]
其次，现行房地产税具体运行存在问题。有学者认为，我国现行房地产税制度存在税权比较集中，税制比较陈旧，征税范围、计税依据和税率不够合理，相关税费比较庞杂等问题。[142]此外，课税对象不明确。在我国房地产税立法中，课税对象一直存在争论，即对第一套住房课税，还是对第二套或以上，或对豪宅课税等，莫衷一是。还有课税的计量是以面积课税、交易价格课税还是以评估价格课税，也尚无定论。
（2）完善我国房地产税制面临的困境
虽然我国政府与人民都加大对房地产税改革关注，可相关的立法却裹足不前。究其原因，主要是面临以下困境：其一，我国对房地产税立法理论的研究相当滞后。其二，房地产税改革要撼动中央与地方的财政分配体制。其三，我国土地所有权属于国家和集体所有，不得轻易交易，纳税人能交易的主要是物权法里的他物权，这就与他国立法基础不同，对国际上房地产税立法经验难以直接借鉴。其四，房地产税更多触及到人民的财产权与自由权，反弹远较其他税种激烈。其五，房地产税种繁杂，该加该减必须通盘计算。[143]
此外，诸多学者也从不同的角度探讨房地产税制改革应注意的问题。如有学者从税收的公平与效率角度来考量，认为房地产税制改革应注意的问题：一是土地出让金的性质使其不宜纳入房产税计税依据；二是将房产转让环节实现的增值提前至保有环节课税缺乏依据；三是以房产保有期间每年的房价为计税依据无法实现税收的公平与效率。[144]也有学者从法治与税收国家理念出发，认为房产税改革应注意三个实然问题：一是如何在分税制框架下进一步完善以地方税权为主体的地方财政制度；第二，在确定房产税为地方财政收入的主要税种前提下，如何保障各地房产税征收符合地方实情与民众合意；第三，如何完善各地方的公共财政制度建设。[145]
（3）改革我国房地产税制的建议
针对目前我国房地产现状，如何合理地完善房地产税制，以达到政府利益与民众利益的平衡，诸多学者提出不同的见解。具体如下：
第一，明确房地产税制改革基本思路与功能定位。目前的房地产税制改革是我国财产税制完善和地方税制改革的重要内容，其改革思路主要呈现出修改现行“房产税”和创设“房地产税”两种。[146]第一种思路无非是将征税对象扩大至个人非营业用房产。因此，有学者表示，要对个人住宅征收房产税，最简单的方法就是修改《房产税暂行条例》，取消免税规定。这一方案，在政府强调税收调控楼市的背景下提出，无须开设新税，不涉及人大立法程序，被认为是推进改革的“捷径”。[147]而第二种思路是，整合现有房地产税费，创设新的税种，专门对房地产保有环节的物业进行征税。[148]
此外，近年来的房价居高不下，社会各界对政府调控房市寄予厚望，而政府也屡次通过营业税、土地增值税、个人所得税等宏观调控措施来平抑房价，但仍然难以抑制房价的上涨。由此，房产税的改革被各界视为压垮房价的“最后一棵稻草”。但其改革究竟意在追求政府收入的增加并进而破解“土地财政问题”，还是意在调控房地产市场进而化解“高房价”难题，在改革房地产的功能定位上，学界众说纷纭。归纳而言，主要包括“平抑房价论”、“防范金融风险论”、“财政需求保障论”、“完善税制论”四种观点。[149]但房地产税改革的目标不是单一的，也不能孤立地进行，必须通盘考虑。因此多数学者支持房地产税制改革的本质在于完善我国的地方税制，理顺政府间财政关系，指出财产税（物业税或不动产税）的功能应以筹集收入为主，而不宜以调节为主，财产税改革的目标应该围绕财产税的收入功能来设定，避免与财产税的性质、归属发生矛盾和冲突，避免设计出“四不像”的财产税制。[150]该观点得到多数学者的赞同，如有学者认为房地产税制根本无法解决房市问题，其作为财产税的本质属性，决定了房地产税制改革不应以调控房市为目标，亦难以成为解决地方政府财政困境的根本出路。[151]另有学者基于法学视角，认为税收确有宏观调控的功效，但在当下情境中暴风骤雨式地推进房产税改革未必能够达到预期的目标。房产税改革的根本意义在于还原公共财政框架下的税收功能，并借此次改革进一步理顺我国财政税收体制。[152]
第二，完善分税制及地方税权。房产税的改革首先应理顺中央与地方财政税收关系，并在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的适当调整），各地方政府可根据经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过此税增加财政收入和调节经济。[153]
第三，贯彻税收法治原则。税收法制化和民主化是当代宪政国家的具体要求，房地产税制改革不宜操之过急，需要综合权衡各方利益得失，并遵循税制宽容和减税理念，遵循税收法定原则和税收公平原则，在我国税制结构调整的大背景下逐步推进，从而将诸多以国务院暂行条例开征的税种提升至立法机关的正式立法中予以规范。[154]
第四，简化现行税种，完善房地产税收法律体系。有学者认为应降低土地出让和房屋出售时各种税收和政府收费的总额，同时对土地使用权人和房屋的所有者或租住者按年根据土地或房租的增值额依照一定比例征收土地税或房产税。[155]也有学者认为应合并现行的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税，开征统一的房地产税或不动产税，将对房产和对地产的征税统一起来。并遵循国际通行做法，对房地产的投资、交易、占有、所得等各个环节都征税，形成多环节征税、作用互补的财产税体系。[156]
第五，调整征税范围、计税依据和税率。可以考虑将房地产税的征税范围逐步扩大到农村地区和个人住宅，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额（价值或者面积，或者同时规定价值和面积标准）的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。[157]另有学者从房产税的税基与税率设计出发，认为房产税改革中原有税率可以基本不变，至于保有环节征税的税率和计税依据，也可适当调整或不变。并对不同的课税对象设计不同的课税办法：一是对空置房屋采取一种新的计税方法，既从量，也从价计征。二是对于特别高档商品房、豪华房、别墅的征税，按照能量负担原则可以征收特别消费税。三是对政策性住房的交易活动，可减按交易额的20%～25%征收。[158]
第六，强化公众参与与民主监督机制。作为地方税的房产税改革，要真正达成改革目标，扩充地方政权财政收入，还须公众支持；而获得公众支持的必要条件应当包括：地方政府应当在财政民主、公开的原则下，做好预算公开、公众参与和监督、预算决策合理化程序设计等多方面的工作。[159]
第七，完善税收征管的配套措施。在房地产税收征管方面：①要进一步完善房地产产权登记制度，完善土地登记和房屋产权登记工作，建立起一套适用于不动产信息实时监控的数据库，并且对数据进行集中的采集。[160]②建立评估机构。在政府主导之下，以税务机构的管理为主体，通过招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构；或者由税务机构委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。[161]
此外，有学者从财产税制体系改革出发，对财产税的概念、分类、产生、作用和特点等本体分析入手，指出财产税具有社会、道德和政治意义上公正性，征收财产税具有效率性，并总体上有利于经济发展和社会的进步，征收财产税应当遵循税收法定原则、征收过程中应体现公平原则和实质课税原则等基础问题。[162]
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