完善优先购买权司法救济规定

根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条的规定，在房屋承租人优先购买权被侵害时，人民法院只支持承租人请求出租人承担赔偿责任，不支持承租人请求确认承租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求，按照该规定，虽然可以简单有效地解决在司法实践中承租人优先购买权被侵害引发的纠纷，但是，采用简单的一刀切思维的处理方法，实际上导致了房屋承租人优先购买权形同虚设：

第一，根据该规定，不管出租人与第三人签订的买卖合同处于合同成立或实际履行的任何阶段，无论如何，不管出于任何原因，只要出租人不打算将租赁房屋出卖给承租人，不论承租人如何主张，承租人均无法实现购买的可能。

第二，出租人侵害承租人的优先购买权，是属于侵权行为，在侵权行为中，中国的司法实践遵从的是无损害无赔偿的原则，不支持惩罚性赔偿。在实践中，承租人实际上往往无法完成遭受损失的举证责任，轻微的侵权法律责任后果，对出租人基本不构成约束或威慑，如此，实际上是放任了出租人侵害房屋承租人优先购买权，侵权行为发生就在所难免了，反而可能导致纠纷的大量产生，大大削弱了房屋承租人优先购买权法律制度应有的法律效果。

第三，该司法解释实际上是作出了与合同法规定相冲突的规定，严重损害了法律的严肃性和权威性。

基于该司法解释的规定将导致房屋承租人优先购买权行使的实际落空，实际上违背了合同法的立法本意，该规定对于承租人优先购买权被侵害后的司法救济原则的规定是不可取的，笔者认为，在房屋承租人优先购买权被侵害时，可以按以下原则完善对承租人的司法救济：(www.xing528.com)

1.在出租人与第三人未办理完毕房屋转让的登记手续前，应当支持承租人行使优先购买权的主张。

从法律性质上讲，出租人与第三人订立的买卖合同和出租人主张优先购买权，均同属于债权，债权平等，不存在哪一个的效力高低问题，一般而言，原则上应支持合同先订立的一方的债权，但是，承租人的优先购买权是基于法律的特别专门规定，是国家立法政策的价值选择的体现，支持房屋承租人的优先购买权，更符合立法本意，此外，也有助于避免导致承租人的优先购买权被实际架空，流于文字权利的弊端。

2.在第三人善意购买租赁房屋并已经办理了转让登记手续的情况下，第三人已经取得的了对房屋的所有权，第三人对房屋享有的是物权，在此情况下，根据物权效力高于债权效力的原理，此时，如果承租人主张优先购买权的，则不应当支持。