优先购买权冲突规定的完善探析

在司法实践中，常会遇到多个享有优先购买权的权利人都主张房屋优先购买权的情形，在此情况下，权利冲突则在所难免。优先购买权冲突的情形主要有房屋共有权人与房屋承租人优先购买权之间的冲突、合租人之间的优先购买权的冲突以及转租人与实际承租人之间的优先购买权的冲突。

一、房屋共有人与房屋承租人优先购买权的冲突

根据《物权法》第108条的规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，故此，如果在同一房屋同时存在按份共有和租赁关系的情况下，在按份共有人转让其享有的份额时，房屋共有人享有的优先购买权和房屋承租人优先购买权的冲突在所难免。在司法实践中，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第24条第1款第（1）项的规定，如果房屋共有人和房屋承租人均主张优先购买权的，共有人的优先购买权更优于承租人的优先购买权，笔者认同这种判断逻辑：

1.从和财产的紧密度和利害关系来看，共有人作为共有财产的所有权人，其和共有财产的紧密度和利害关系比承租人更为密切，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先，有利于财产关系的稳定，也符合一般的认识规律和常理。

2.从主体关系来看，一般而言，共有关系具有强烈的人合特征，共有人之间大多有血缘、亲属、邻里、朋友等关系。规定共有人的优先购买权比承租人优先购买权更为优先，更符合社会情理和基础。从另一个方面而言，考虑到共有关系产生的一般规律（具有强烈的人合特征），如果支持承租人的优先购买优于共有人的优先购买权，在占有、使用、收益共有财产时，极有可能会增大共有人之间的冲突，不利于财产的充分使用。

3.从权利产生的时间来看，一般而言，一般都是先有共有关系，再有租赁关系，在有权利冲突的情况下，保护在先权利，显然更具有正当性。

由于房屋共有人和承租人享有的优先购买权是基于不同的基础法律关系产生的，笔者认为，在优先购买权的行使期限以及定义何为“同等条件”时，均应采用相同的标准，否则，将无法得出房屋共有人的优先权更优于房屋承租人的优先权是更合理的判断。

二、合租人之间的优先购买权冲突

在有多个承租人共同承租同一租赁房屋时，理论上，对于租赁房屋，每个承租人均享有优先购买权，在这种情况下，笔者认为应按以下原则处理：(www.xing528.com)

1.任何的承租人只得对合租的房屋整体主张优先购买权，非经出卖人同意，不允许承租人对合租的房屋主张部分的优先购买权。

2.如果合租人均主张优先购买权的，先由承租人之间在限定的时间内自行协商决定，否则由出租人决定由哪一个承租人主张优先购买权。这种方式，通过改变优先购买权主张的方式，有利于减少冲突，提高财产流转的效率。

部分观点认为，在合租的情况下，在租赁房屋可以分割的情况下，如果合租人分别主张就其租赁的部分行使优先购买权的，应支持合租人分别就其租赁部分主张优先购买权。笔者认为，任何的立法均应具有实践的可操作性，否则，还不如不立，如允许共同承租人在就其所租赁的部分分别主张优先购买权，因实践中难以确定各部分的价格，这种观点不具有可操作性，是不可取的。

三、转租人与实际承租人的优先购买权冲突

如在转租未获得出租人同意的情况下，根据《合同法》第224条第2款的规定，出租人可以解除合同。故此，在出租人主张解除合同的情形下，由于基础法律关系的灭失，转租人、次承租人或实际承租人均不具有优先购买权。但在承租人合法转租的情况下，根据《合同法》的规定，理论上承租人、次承租人或实际承租人均享有优先购买权。在此情况下，当转租人、实际承租人均主张房屋优先购买权时，存在优先购买权冲突。笔者认为，应当支持实际承租人的优先购买权更优先于转租人。

1.优先购买权设立的价值功能之一，是为了稳定现有的法律关系，避免因法律关系的变动影响承租人对物的使用，支持实际承租人的优先购买权，即支持、实现保持占有人对物的关系稳定。

2.承租人既然将租赁物进行转租，即意味着其对物的占有、使用没有实际承租人密切，支持实际承租人的优先购买权，更符合优先购买权设立时物尽其用的价值功能。

反对或否认实际承租人的优先购买权更优先于承租人的观点认为，实际承租人与出租人没有直接联系，笔者认为，这种观点是不正确的。在合法转租的情况下，转租行为是经过出租人认可的，就算出租人与转租人的租赁关系终止，转租的租赁关系同样约束出租人，出租人不得基于单方的意思表示终止该转租租赁关系，故在出租人和实际承租人之间，同样存在着信任和信赖关系。