优先购买权行使期限规定，法学研究成果分享

一、应当规定购买权人的优先购买权的行使期限

1.因房屋承租人优先购买权的行使与否将直接影响到出租人能否与第三人订立买卖合同关系，在此情况下，为使不同的法律关系得以尽早地确定，以减少因房屋承租人优先购买权的存在而产生的交易秩序不稳定状态，进而促进正常的财产流转，保护出租人与第三人的合法权益，房屋承租人优先购买权应当在合理的期限内行使。^[11]笔者认为，法律不应当保护躺在权利上睡懒觉的人，规定了房屋承租人优先购买权的行使期限，可以促使优先购买权人积极行使权利，有利于交易秩序的稳定。

2.房屋承租人优先购买权，一方面是法律规定的基于一定的价值判断，对特定主体的一种特别保护，但另一方面，这种保护是通过在一定程度上限制了财产所有权人的处分权来实现的，规定优先购买权的行使期限，能够避免优先购买权人滥用权利，损害所有权人和第三人的权益。

二、房屋承租人优先购买权的行使期限(www.xing528.com)

在司法实践中，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第24条第3款的规定，对于出租人履行了通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。笔者认为，规定的优先购买权应在15日内以积极的方式行使，是适宜的：其一，基于房屋承租人优先购买权是通过一定程序限制财产所有权人的处分权来实现的，故优先购买权的行使期限不宜过长；其二，规定15天内行使，不至于使承租人因时间不足导致无法作出决定，也有助于避免因行使时间过长，导致第三人的机会成本过大，损害第三人的合法权益，使不同权利人之间的权利过分失衡。

笔者认为，对于出租人的通知为出卖意向的意思表示时，应当规定承租人在15日内必须对此予以明确表示是否将主张或放弃行使优先购买权的意思表示，如果承租人不作出明确的意思表示的，即视为承租人放弃优先购买权，主要理由是：其一，房屋承租人优先购买权本质上是通过在一定程度上限制房屋所有权人自由处分的权利得以实现的，在立法时，应当尽量减少因此给出租人带来的影响或不利益，以平衡保护房屋所有权人自由处分的权利和承租人的优先购买权；其二，承租人占有、使用着租赁房屋，其对租赁房屋有着充分的了解，如此规定，可有效促使承租人积极主动地行使权利，避免因承租人滥用优先购买权导致房屋所有权人的利益遭受损失；其三，一般对于大部分承租人而言，其极有可能由始至终均无主张优先购买权的意愿，如此规定，有利于出租人充分行使其处分权，有利于保障承租人利益的最大化，有利于减少冲突，维持法律秩序的稳定。