优先购买权适用范围规定的完善成果

从立法技术来讲，明确、完善优先购买权的适用范围可以通过两种方法进行：一种是通过设置积极条件，即规定一般适用范围的原则；另一种是设置消极条件，通过法律限制，明确规定排除适用优先购买权的情况。合同法规定了一般适用的原则，即对于在租赁合同关系的存续期间，出租人出卖租赁房屋的，在同等条件下，承租人可主张优先购买权，但未规定消极条件的情况。笔者认为，对于消极条件的规定，应从以下几个方面进行完善。

一、对出租人将租赁房屋出卖给具有近亲属关系、邻里关系的买方时，应排除优先购买权的适用

1.在具有近亲属关系、邻里关系的买卖关系中，一般而言，交易条件方面会有一定的优惠，由于承租人优先购买权只是给予承租人在购买顺序上的优先，而不是购买的优惠权，如果承租人得以按同等条件购买，一方面与立法本意不符，另一方面，也极易迫使出租人与该等买受人进行串通而规避承租人的优先购买权，从而破坏法律的正常调整功能。

2.在近亲属关系、邻里关系中，买卖双方之间互为了解，具有较为充分的信任基础，这种信任关系，往往也会体现在合同的具体条款中，如付款的时间、方式，房屋交付的时间、方式等等。在承租人可能主张优先购买权的情形下，出租人则未必愿意以同样的条件进行交易，在这种情形下，如果不排除承租人优先购买权的适用，无疑会提高交易成本和降低交易效率。当然，在具体立法考虑中，这部分也可通过否定为同等条件的方式进行调整，但是，这样会令“同等条件”的定义复杂化，不利于对“同等条件”形成清晰、准确的判断，容易因此产生纠纷。

3.在出租人将房屋出卖给具有近亲属关系、邻里关系的买受人时，排除优先购买权的适用，也符合中国社会伦理传统，有助于促进社会的和谐。

在司法实践中，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第24条第1款第2项的规定，已明确规定了出租人将房屋出卖与近亲属时，如果承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持，但对具有邻里关系的情况下，未作出规定。

二、对于承租人为短期租赁、不定期租赁的情形^[8]，应当排除承租人优先购买权的适用

1.房屋承租人优先购买权，是承租人在同等条件下享有购买机会优先的一种机会选择的权利，该权利的实现，是通过对出租人的交易对象的选择权的限制来实现的，究其本质，是对房屋所有权人的处分权行使的一种限制，其限制了房屋所有权人完全按照自己的意愿自由选择交易对象出卖自己财产的权利。房屋承租人优先购买权的设置，在承租人行使权利的情况下，直接导致出租人必须接受承租人作为交易对象，客观上减少了出卖人的潜在交易对象。^[9]在买卖关系中，潜在交易对象的多寡，势必对交易价格产生影响，进而可能影响出卖人收益最大化的权利。(www.xing528.com)

2.房屋承租人优先购买权的行使，不仅涉及出租人对租赁房屋的自由处分权的限制，对参与购买的第三人也会产生影响。在存在房屋承租人优先购买权的情况下，第三人无论与出卖人达成的交易条件如何，无论付出了多大的努力，但最终能否缔结合同，并不完全取决于出卖人和第三人的意思表示，并且，还需要一定的时间等待承租人决定是否行使优先购买权。合同的缔结过程本身就是一个复杂的交涉过程，买卖双方均需要花费相当的时间、机会成本，但由于第三人对承租人是否行使优先购买权的不可预知，一旦承租人行使优先购买权，第三人付出的所有努力，将付诸东流，使第三人的时间成本和机会成本大幅度上升，从这个角度来讲，在立法政策选择时，需要对房屋承租人的优先购买权和第三人的公平购买权利作相应的平衡。

3.承租人优先购买权作为一项立法政策的选择，毫无疑问具有相应的价值功能。具体而言，其价值功能主要体现在不损害其他人利益的前提下，尽可能地维护、稳定已经建立起来的法律关系，以促使其起到物尽其用的效果。在短期租赁、不定期租赁的关系中，一般而言，承租人与租赁房屋的关系并不是非常紧密的，并没有形成较为持续、稳定的使用事实状态，承租人基于租赁关系产生的信赖利益，并不十分强烈。房屋承租人优先购买权制度的设立，目的之一是为了保障对于形成了持续、稳定使用事实状态的房屋得以物尽其用，尽量减少因产权关系变动所带来的冲突，其更多的是从公平角度进行考量的。

综上所述，排除在短期租赁、不定期租赁关系中适用优先购买权，更符合房屋承租人优先购买权应有的价值功能，使公平与效率处于相对平衡的状态。

三、在采用拍卖方式处分房屋时，应当排除承租人优先购买权的行使

《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时，在出租人提前通知了承租人的情况下，如果承租人未参加拍卖的，人民法院视为承租人放弃优先购买权，但该规定并未明确完全排除优先购买权在拍卖中的适用。根据该司法解释，如果承租人参加了竞拍，同等条件下，是否仍可以行使优先购买权？显然，该司法解释对此未作出明确的规定。

根据《拍卖法》第3条的规定，拍卖是指以公开竞价的形式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖制度的设立，一方面，有利于解决出卖人寻找交易对象的问题，另一方面，也有利于出卖人实现经济利益最大化。如果房屋承租人优先购买权在拍卖程序中行使，明显是弊大于利。在采用拍卖方式处分房屋时，价格将是唯一的决定标准和因素，进而有助于实现出卖人经济利益的最大化，这是拍卖制度的根本价值基础。如果在拍卖程序中，在拍卖后再由优先购买权人决定是否行使购买权，则拍卖将徒有虚名，失去信用，破坏拍卖制度的价值基础，从而影响不动产卖家利益的实现。^[10]

或许有人会担心排除房屋承租人优先购买权在拍卖中的行使，会导致出卖人故意采用拍卖的方式规避承租人主张优先购买权，笔者认为这种担心是没有必要，也没有逻辑的：一方面，选择拍卖方式进行出卖，需承担一定的拍卖费用，并不是每个出卖人均愿意承担这种出卖成本的，并且，在拍卖过程中，有可能流拍，出卖人可能需要承担流拍所带来的风险；另一方面，选择采用哪一种方式处分房屋，应当是所有权人的应有权利，有关的法律法规也未对此作出禁止性规定；再者，优先购买权的本质是给予优先购买权人在购买顺序上的优先权，是给予优先购买权人一种购买机会的优先权，并不是赋予优先购买权人一种实质上的优惠，如果优先购买权人确实希望购买，则他同样也应当参加竞买。所以，在拍卖中，优先购买权人的地位应当与其他竞买人无差别，如果优先购买权人希望取得拍卖房屋，就应当积极主动地参加竞买，以积极主动的方式争取实现其目的，这样，即维护了拍卖的根本制度，又保护了出卖人的合法权益。