我国房屋承租人优先购买权制度的现实价值

对于房屋承租人优先购买权制度，有部分观点认为应该取消，主要理由如下：

其一，房屋承租人优先购买权，是通过限制财产所有权人的财产处分权来实现的一种权利，对财产的所有权人作了不合理的限制，是对契约自由和意思自治的挑战。承租人优先购买权，本质是一种顺序上的购买的先买权，通过对购买顺序的限制，保障了承租人购买的先买机会，但是，却导致出租人必须接受承租人作为交易对象，直接限制了出租人选择交易对象的权利，偏离了私法自治，合同缔约自由之原则，是对所有权的不合理的限制。

其二，在财产流转的过程中，房屋承租人优先购买权的存在，妨害了交易的公平和效率。

财产流转过程是一个复杂的寻找交易对象、发现交易价格的过程，买卖双方均需要花费相当的时间、精力进行考察、协商谈判，故在财产流转过程中，买卖双方均需要为此承担相当的缔约成本。因房屋承租人优先购买权的存在，在租赁房屋的卖方与潜在买方达成完全的意向后，此时的最终决定权却不在买卖双方，如一旦承租人主张优先购买权，则意味着第三人因此付出的所有努力和成本将化为泡影，而在这样的一个交易过程中，承租人基本上无须付出任何的努力和成本，只是坐享其成，如此，显然对第三人不公平。在存在房屋承租人优先购买权的情形下，基于对结果的不可控的判断，一般而言，第三人显然缺乏足够的动力积极与出租人进行协商谈判，使得财产所有权人在寻找交易对象时的困难增加，进而影响交易效率，而潜在交易对象的减少，显然将影响财产所有权人实现利益最大化。特别是房屋作为一项重大的资产，除了满足日常的居住、使用功能外，还具有投资的增值、保值作用，且随着商业地产快速的发展，房屋所有权人的财产所有权和使用权分离的情况越来越明显，承租人优先购买权的存在，将会严重影响财产流转的效率。

其三，在租赁关系存续期间，买卖不破租赁的原则，使承租人基于对租赁物的信赖利益，已得到充分的保障，承租人优先购买权在事实上并不具有实现稳定社会经济秩序的功能和目的。

在租赁关系的存在期间中，承租人对租赁物具有的信赖利益，法律通过设立买卖不破租赁原则，已充分保障了承租人的权益，也已经充分体现了法律的平衡和公正功能。但因为承租人优先购买权的存在，将会使出租人、承租人和第三人之间产生利益冲突，有冲突自然就会有危害，出租人、承租人和第三人，出于各自利益最大化的动机，均会穷尽办法规避或利用优先购买权，纠纷的产生就在所难免。

其四，随着中国经济的长足发展，现代建筑构造特征、用途和买卖方式的多样化，使房屋承租人优先购买权的行使日趋复杂，给司法保护造成了困难，进而也大大增加了社会成本。

现代建筑，一改以往功能单一、结构单一的形式，向多层，多功能、多区位的方向发展，与此相适应的是，在所有权模式上也趋于多样化。如承租人在行使优先购买权时，会发生与共有权人的冲突；建筑物部分区域的承租人在出租人整体出卖建筑物时，发生整体优先购买和拆零优先购买权的矛盾等等。(www.xing528.com)

笔者认为，虽然房屋承租人优先购买权制度，存在着一定的不足，但是作为一项立法政策的选择，其仍然是具有相当的价值基础的，主要理由如下：

第一，承租人优先购买权虽然在一定程度上限制了财产所有人的处分权，但是该限制是基于尽量维持已有的法律关系而进行合理的限制，并无严重妨害出租人的所有权，并无偏离私法自治、合同缔约之自由的基本原则。

权利的概念，是相对于义务人而言的，所以，任何一项权利，包括所有权，都是有相应的权利边界的，所谓的权利边界，即对权利的限制。如在房屋所有权中，基本原则是，房屋所有权人不得将房屋用于违反公序良俗的用途，如将房屋作为犯罪场所使用等。作为立法政策的选择，表面看起来，房屋承租人优先购买权在一定程度上限制了财产所有人的处分权，但这样的限制，是明确房屋所有权的权利边界的一种手段，是为了保障承租人基于基础关系产生的对其占有使用的财产持续、稳定地继续使用该财产的权利，对保障经济秩序的稳定发展，具有积极的意义。

第二，承租人优先购买权不必然会损害房屋财产所有权人的权益。在优先购买权中，承租人享有的是一种购买顺序上的优先权，只是一种机会上的权利，并没有任何的优惠，只要对权利的行使作出清晰的、公平的、可执行的规定，可以避免可能给房屋所有权人带来的负面影响。

第三，有利于维持原有秩序的稳定，进而降低因财产所有权变动带来的成本。承租人租赁了租赁物后，已经实质占有、使用着租赁房屋，在承租人主张优先购买权的情况下，原有的法律秩序基本上不产生变化，更符合法律所追求的法律秩序稳定的应有之义。此外，承租人优先购买权也有利于尽量做到物尽其用。承租人在租赁房屋时，主要是通过使用租赁物，满足其使用需求，一般而言，承租人相对于潜在购买人，其与物的联系更为密切，更能发挥物的使用功能。

第四，设立房屋承租人优先购买权法律制度，符合社会认识规律，具有促进社会和谐之功能。

笔者认为，任何事物或任何一项法律制度，总是利弊共存的，虽然我国目前的房屋承租人优先购买权制度在实践中存在着一定的不足，但是该不足是由于我们的立法技术过于简单、粗糙所造成的，我们不应该简单地以实践存在的不足，从根本上否认该制度所具有的价值基础，只要对其作进一步的完善，就能够公平地考虑、平衡财产所有权和房屋承租人优先购买权之间的冲突，做到公平与效率的平衡。