房屋承租人优先购买权性质:探析与实务

一、研究房屋承租人优先购买权性质的意义

任何的一项法律制度，在通常情形下，除了反映一定的社会生活外，还应具有一定的内在逻辑结构，权利性质，是一项法律制度内在逻辑结构的体现和反映，其决定着行使权利的法律后果，也直接影响着围绕该权利建立的一系列的具体制度，所以，分析一项权利的法律性质，具有现实的重大意义。

现代民法是以权利为中心构建的法律体系，根据民法基本理论，同一项法律权利，根据不同的分类方式或标准，可作出不同的分类。通过民事权利的分类，可以从不同的视角去认识、了解和揭示权利的内在特征和逻辑结构，进而促使围绕该权利建立的一系列的具体制度具有某种的内在逻辑，有利于建立体系严密、完整、没有冲突相互协调的法律制度。故对于房屋承租人优先购买权的权利性质分析，必须牢牢把握住这点，否则，从不同视角提出的不同观点，可能并不矛盾，但也不全面，进而无法准确了解、认识和揭示权利所具有的内在特征和逻辑。

二、房屋承租人优先购买权的权利性质

对于房屋承租人优先购买权的权利性质，一直存在着较大的争议，但主要的观点有物权或债权学说、形成权或请求权说以及期待权学说等几种，在对房屋承租人优先购买权的权利性质进行研究时，大多数论点均将该几种学说并列起来研究，并肯定其中某一种学说，但笔者认为，不应当将前述几种学说并列起来进行研究房屋承租人优先购买权的权利性质。

根据民法理论原理，根据不同的分类方式和标准，民事权利可分类为以下几种：以权利根据为标准，可以分为公权和私权；^[6]以权利之标的是否具有财产价值，可以分为财产权和人身权，其中，财产权分为物权和债权；以权利之作用为标准，可以分为支配权、请求权、形成权、抗辩权；以效力所及范围为标准，可以分为绝对权和相对权；以权利之相互关系为标准，可以分为主权利和从权利；以权利与其主体之间的关系为标准，可以分为专属权和非专属权；以是否具备全部成立要件为标准，可以分为既得权和期待权；以权利效力目的为标准，可以分为基础权和救济权。可见，根据民事权利的分类标准，同一项民事权利，总能找到其在民事权利体系中的地位。

按民事权利分类标准，物权、债权和支配权、形成权、期待权等并不是同一层面的分类标准，如将物权、债权与形成权、支配权或期待权进行并列论述显然是不当的。根据民事权利分类标准，物权和债权是关于财产权的分类，而财产权只是上述分类的一种。支配权、形成权、期待权和财产权才是同一层面的分类标准。我们研究承租人优先购买权的权利性质，最终是为了适用法律，是希望通过建立和完善相关的法律制度，有法可依，减少在法律适用过程中的冲突，进而达到定纷止争之法律效果，否则，脱开这一目的进行所谓的法律性质研究，为了单纯或自圆其说的研究而研究，不但显得毫无意义，也无法解释现实法律制度所面临的现实社会的复杂性。

笔者认为，依据民法理论原理，根据民事权利的分类标准，从本质上看，房屋承租人优先购买权应属于债权。

（一）持物权说的主要观点或论点

其一，优先购买权是具有对抗第三人的权能，具有对世权的性质特征；其二，优先购买权是一种法律规定的法定权利，体现了法律对特定民事主体的保护，符合物权法定原则的特征。笔者认为，虽然物权说的观点具有一定的合理性，但是，房屋承租人优先购买权不是物权：(www.xing528.com)

1.物权，指的是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的权利客体是物，但房屋承租人优先购买权不具有直接对物发生作用的支配作用，其权利客体不是物，而是法律关系。

2.其不具备物权法定的特征。认为房屋承租人优先购买权具备物权法定特征的观点是混淆了物权法定的概念：其一，通常而言，权利一般都是基于相关的法律规定产生的，但法律规定的权利不一定是物权；其二，所谓的物权法定，是指物权的类型、内容及创设方式，均由法律直接规定，禁止任何人创设法律没有规定的物权和不按法律有关物权内容及创设方式的规定创设法律已作出规定的物权，^[7]就房屋承租人优先购买权而言，法律并无规定禁止当事人之间作出约定或修改，显然承租人优先购买权并不具备这样的特征。

3.将承租人优先购买权定性为物权，不符合优先购买权的本质，也不能准确反映其内在的逻辑结构，而且很难在物权法体系结构中予以正确定位。

4.财产权的静态状态表现为物权，在运动状态中又表现为债权，房屋承租人优先购买权反映的是权利变动的运动状态。房屋承租人优先购买权是财产权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。主体对特定的物享有物权是交换的前提，交换的过程则表现为债权，而交换的结果往往会导致物权的转移。

（二）从本质上说，房屋承租人优先购买权是债权

1.房屋承租人优先购买权作为一种实体权利，作为一种财产权，不存在既不是物权，又不是债权的情形。在民法中，物权和债权是两大基本财产权，在生产领域，人和物的结合表现为物权，在交换领域，财产在不同的主体之间交换则体现为债权，财产权的静态体现为物权，在运动状态下体现为债权，房屋承租人优先购买权体现的是财产权运动的状态。

2.房屋承租人享有的是在购买顺序上的优先权，这种优先购买法律关系的发生是在特定的权利义务主体之间，他是对人权，不是对世权。承租人不能直接支配租赁房屋，其优先购买权的得以实现，有赖于出租人的配合，其需请求出租人为特定的行为。

可见，承租人优先购买权具备债权的基本属性，应当属于债权。