房屋承租人优先购买权的概念和法律特征——法学前沿问题实务探析

一、定义

在传统的民法理论中，优先购买权，通常也称为先买权，^[4]是指特定的权利人，在特定的买卖关系中，在财产所有权人出卖其财产时，在同等条件下，依法享有优先于其他人购买的权利。优先购买权作为民事法律体系较为重要的一项法律制度，中外立法均有相应的法律规定，在我国，最早可追溯到唐宋。^[5]随着社会经济和法律制度的不断发展，从中又衍生出各种类型的优先购买权，房屋承租人优先购买权即其中的一种。

具体来说，所谓的房屋承租人优先购买权，指的是在房屋租赁关系的存续期间，在出租人出卖其出租房屋时，在同等的条件下，承租人依法享有的优先于其他人购买的权利。

二、法律特征

房屋承租人优先购买权作为一项民事权利，其具有以下基本的法律特征：

1.权利的基础和来源，是基于房屋租赁关系这一特定的基础法律关系产生的。房屋承租人优先购买权的基础和来源，是基于租赁关系产生的，如果没有建立租赁关系或租赁关系无效或租赁关系归于消灭，就不存在房屋承租人优先购买权。房屋承租人优先购买权，只在其基础的法律关系存在，即租赁关系的存续期间才存在。(www.xing528.com)

2.是一种专属的权利，是一种具有身份性质的权利。通常情形下，房屋承租人优先购买权只能由特定的主体即承租人享有，非承租人不享有该权利，该权利不能单独转让、赠与、继承。

3.是一项实体权利而非程序性权利。区分一项权利是实体权利还是程序权利，主要看该权利的设定对当事人之间的法律关系是否产生实质性的影响，如果能导致当事人之间的法律关系的直接变动，则是实体权利，反之，则是程序性权利。房屋承租人优先购买权的行使，限制了出租人对于买受人的选择，一定程度上直接限制了出租人对房屋所有权的行使，将直接导致出租人与承租人租赁法律关系的变动，故房屋承租人优先购买权是一项实体权利。

4.是一种有条件的购买顺序上的优先权。承租人优先购买权的本质是一种购买顺序的优先权，权利人并没有任何购买条件上的优惠，出卖人仅是在交易对象的顺序上受到限制，一般而言，其房屋变现的价值并不会因优先购买权的存在而受到严重的实质性的损害。

5.是法律基于特定目的而设置的限制权，是一种民事特权。该制度存在的结果，必然会对租赁物的所有人对物的处分权和第三人的公平购买的机会产生限制，是一定程度上对意思自治原则的挑战。对出卖人而言，在承租人行使优先购买权的情况下，必须接受承租人作为交易对象，而对第三人而言，则打破了机会平等的格局。