房屋承租人优先购买权现状及相关法律规定

关于承租人享有对所承租房屋的优先购买权的权利，最早见于1988年最高人民法院颁布的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）〉》第118条的规定，依据该规定，出租人出卖其租赁房屋的，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。如果出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

目前，对于房屋承租人的优先购买权，在法律、法规层面^[2]，除我国《合同法》第230条作出了明确的规定外，并无其他法律、法规层面的有关立法规定。依据我国《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

由于合同法关于承租人优先购买权的规定过于粗疏，在司法实践中难以形成统一的判断标准，为进一步解决房屋承租人优先购买权在司法实践中存在的问题，最高人民法院在2009年颁布了《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，对房屋承租人优先购买权作出了进一步的具体规定，具体涉及的条文如下：

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。(www.xing528.com)

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。