建筑区划内绿地停车位权属案例评析

张俊华

案　情

原告:张杰

被告:湖北地龙天安物业管理有限公司

2005年3月9日，原告张杰向湖北地龙实业有限公司购买地龙·翰景苑B座5－4号商品房一套，当日原告张杰与被告湖北地龙天安物业管理有限公司签订一份《武汉市前期物业管理服务协议》，约定被告提供地龙·常青藤名苑Ⅱ期翰景苑前期物业管理服务，原告张杰自2006年6月1日起按所购房屋建筑面积每月每平方米1.2元缴纳物业管理服务费用等内容。协议签订后，原告张杰依约缴纳物业管理服务费，2007年5月31日被告湖北地龙天安物业管理有限公司按每月车位租金、服务费各60元的标准，向原告张杰收取2007年6月1日至2008年2月1日费用共计720元，并向其发放机动车辆停放卡，原告张杰将鄂AQ7316车辆停放于小区内地下车库入口处的绿化地面上。2008年2月18日，被告湖北地龙天安物业管理有限公司又向原告收取2008年2月18日至9月18日7个月(含送一个月)的车位租金360元、服务费360元。

2004年4月21日，武汉市城市规划管理局东湖新技术开发区分局在湖北地龙实业集团有限公司常青藤名苑二期高层住宅的规划图上载明“经研究，原则同意常青藤名苑二期扩初方案，请据此方案进行下一步深化设计”。庭审过程中，本院于2008年5月19日到该局调查取证，该局规划科确认被告湖北地龙天安物业管理有限公司向法院提交的规划图是经该局审批的正式规划图，规划图上清楚表明小区内地下车库出入口处的绿化地面规划用于停车，施工图上载明“深化设计”的意思指的是开发商作施工图。

2004年8月2日和9月24日，湖北地龙实业集团有限公司分别取得《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》。2007年7月2日该公司取得武汉市物价局颁发的《湖北省服务价格(收费)监审证》，监审证上明确小高层住宅(含大型设备运行费)、高层住宅每月每平方米分别按1.2元、1.3元标准收费，车辆停泊服务费依据武价房字(2004)135号文件《市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》收费，该文件确定武汉市普通住宅小区内公共配套(共用)车库、车位的车辆停泊服务费小车(蓝牌)按室外每辆每月60元标准收取，不包括场地(车库)租金。2008年6月16日，武汉市城市规划管理局东湖新技术开发区分局审查常青藤名苑二期高层住宅符合规划审批要求，向该公司颁发《建设工程规划验收合格证》。

2008年3月1日原告张杰诉至本院，请求判令被告退还2007年10月1日至2008年9月18日的车位租金540元、停车服务费540元，合计1080元。其理由为:(1)依据2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第73、74条规定，原告所居住小区的建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所都是属于业主的，被告于2007年10月1日后无权向原告收取车位租金和停车服务费。(2)规划好的车位、车库是与房屋同时规划建造的，其建造费用以成本形式已经计入业主的购房款中。停车服务费没有服务项目，只收费不服务，也不承担任何责任和风险。(3)被告违反了《城市新建住宅小区管理办法》第15条第3款的规定，擅自扩大收费范围，收取的物业管理费和停车服务费的用途一致，属重复收费。

被告湖北地龙天安物业管理有限公司辩称，(1)车位租金是被告受本楼盘开发商湖北地龙实业集团有限公司委托收取的，且车位是建筑区划内车位。依《中华人民共和国物权法》第74条第2款的规定，建筑区划内车位以买卖、赠送和出租确定其归属，开发商收取租赁费并无过错。(2)被告依武价房字(2004)135号《通知》的规定收取小区内停车的服务费，该费用收取后用于物业管理，故请求法院驳回原告的诉讼请求。(www.xing528.com)

审　判

本院认为:原告向湖北地龙实业集团有限公司购买地龙·常青藤名苑二期的商品房后，将车辆停放于小区内地下车库入口处的绿化地面上，该绿化地面经武汉市城市规划管理局东湖新技术开发区分局规划为用于停放汽车的车位。根据《中华人民共和国物权法》第73条、第74条第2款的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有;建筑区划内车位的归属，属于当事人的约定范围，原告张杰未与湖北地龙实业集团有限公司约定讼争车位的权属，讼争车位占用业主共有的绿地，应为小区内全体业主所有，被告无权收取车位租金，故对于原告张杰要求退还车位租金的诉讼请求，本院予以支持。关于车辆服务费，武价房字(2004)135号文件《市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》明确车辆停泊服务费与物业管理服务费是两项不同的费用，被告收取物业管理服务费外，对小区内车辆提供管理服务，按物价部门核定的标准收取车辆服务费并无不当，故对于原告张杰要求退还停车服务费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第73条、第74条第2款的规定，判决如下:(1)被告湖北地龙天安物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告张杰2007年10月1日至2008年9月18日的车位租金540元;(2)驳回原告张杰的其他诉讼请求。

评　析

本案争议的焦点问题是:被告湖北地龙天安物业管理有限公司是否有权对建筑区划内在业主共有的绿地上所设停车位收取租金和服务费。

案件审理过程中，本院通过到武汉市城市规划管理局东湖新技术开发区分局调查取证，查明原告向湖北地龙实业集团有限公司购买地龙·常青藤名苑二期的商品房后，将车辆停放于小区内地下车库入口处的绿化地面上，该绿化地面经武汉市城市规划管理局东湖新技术开发区分局规划为用于停放汽车的车位，故本案涉及建筑区划内在业主共有的绿地上所设停车位的权属问题。《中华人民共和国物权法》第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本观点:(1)对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足小区业主的需要。(2)经过规划的车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。(3)区别对待车库与占用小区公共场地的地面停车位，并规定了不同的归属原则，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。该法条遵循了私法自治原则，符合市场经济内在要求，体现了立法者平衡业主和开发商两者利益的努力，能在一定程度上解决现实中的纠纷，但未明确没有约定(包括达不成协议)或约定不明的情形下车位的权属，司法实践中引发诸多争议。本案有以下两种处理意见:

一种意见认为，被告湖北地龙天安物业管理有限公司向原告张杰收取车位租金时，张杰未提出异议，视为双方对车位权属约定为出租方式，规划车位的所有权就不属于小区业主共有。张杰缴纳车位租金后已取得车位的占有权和使用权，享受了被告对车辆提供的管理服务，无权要求被告退还2007年10月1日至2008年9月18日的车位租金和停车服务费。

另一种意见认为，原、被告虽未约定讼争车位的权属，但该车位占用了业主共有的绿地，依《中华人民共和国物权法》第73条的规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，故讼争车位应归属于小区全体业主，业主可通过业主委员会聘用物业公司行使收益权、使用权等各项权利，被告无权收取车位租金。关于车辆服务费，被告对小区内车辆提供了管理服务，按物价部门核定的标准收取车辆服务费并无不当，故被告应退还原告张杰2007年10月1日至2008年9月18日的车位租金540元。

本案经合议庭评议，采纳了第二种意见。依建筑物区分所有权原理，建筑区划内的绿地属小区共有物业中的共有配套设施，成为小区整体环境的组成部分。业主所购买商品房的建筑面积包括了房屋的套内面积及分摊的公用面积，除建筑物的占地面积外，建筑区划内的地面面积一般都作为公用面积分摊给业主，业主购房时已支付了该部分面积的对价，因此建筑区划内的绿地所有权依法属全体业主，业主对占用此部分绿地所设立的停车位享有共有权，当事人之间通过约定改变这项权利的归属不符合法律规定。对于如何收取停车位租金，应由全体业主决定，业主可通过物业公司行使收益权、使用权等各项权利，物业公司没有得到全体业主的授权，无权收取停车位的租金，但物业公司对车辆提供了管理服务，应按物价部门核定的标准向业主收取车辆服务费。