小产权房：未来可行解决方案

对已经出现的“小产权房”问题应该在法治的轨道上寻求有效的解决途径，而决不能简单取缔或叫停了之。

(一)“小产权房”应当疏导而非禁止

反对“小产权房”发展最直接的理由就是，如果农民集体土地用于商品房开发，那么将会造成耕地大面积减少，中国将会造成粮食安全问题。因此，“小产权房”绝对不能合法化，一旦开了这个口子就会威胁到国家粮食命脉。

笔者认为，所谓“小产权房”合法化会影响我国耕地保护的土地政策本身就是一个伪命题。事实上，真正威胁到土地安全的是我们的地方政府。地方政府财政收入对土地出让金的严重依赖导致政府为了追逐高额利润，一方面不允许农民将自己的集体所有制土地用于商品房开发，从而获得较高的收益;另一方面却通过征收补偿的方式，将农村集体土地转为国有土地，出让给开发商用于商品房开发或其他商业开发获取暴利。与个体农民相比较，地方政府违法征地的破坏性更大，造成的影响更恶劣。

(二)规制“小产权房”的具体路径(www.xing528.com)

1.完善政府对房地产市场的宏观调控，改革住房供应结构。目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面，主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控。近年来，国务院办公厅下发的通知、意见，不仅没有稳定住房价，相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此，要从根本上解决“小产权房”法律问题，政府还应该从源头做起，加强和完善对房地产市场的宏观调控，加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构，增加社会保障性住房的比例，改变中国商品住房占大头，经济适用住房不经济，廉租房僧多粥少的住房供应结构，才能从根本上切断“小产权房”的供应渠道。

2.改革我国土地管理制度及配套政策，推动新农村建设。解决“小产权房”的问题，必须从土地所有制入手，着眼于新农村建设和城乡统筹发展，研究集体土地相关政策，包括土地入股、集体土地使用权转让等相关问题，从根本上解决城乡二元化体制给现时发展所带来的弊端。党的十七届三中全会上通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，提出了建立健全土地承包经营权流转市场和逐步建立城乡统一的建设用地市场。根据这一决定的思路，只要经有关部门批准，集体所有的土地可以参与房地产开发。政府在确保本行政区域内耕地总量不减少的情况下，统筹规划建设用地和农用地，加强村庄、集镇建设用地规划，提高土地利用率。非经法定程序，村庄、集镇建设用地规划不得变更。对规划内的基本农田，应该对其严格保护，真正建立起触碰不得的红线规则;而对于宅基地、荒山、荒地、改造增产意义不大的劣质田地等，可以考虑在法律上赋予作为集体土地所有者的农村集体经济组织或村民委员会一定的灵活管理空间，这样既可以增加土地供给，又可以有效提高农民的收入，加快实现农村住宅小区化的目标。

俗话说“安居才能乐业”，住房已是人们日常生活中必备的也是最重大的生活资料之一。“小产权房”是中国的国情和现实背景下的产物。它的交易涉及政治、经济、法律等诸多方面，长期以来一直处于“剪不断，理还乱”的境地，迫切需要社会各界的共同努力来为其找到一个合理又合法的归属。