小产权房法律地位：基层法官审判前沿问题研究

对于“小产权房”的合法还是非法论争学界存在已久，实务界也经历了不断升华的认识过程。

目前，我国规范“小产权房”的法律规定主要是《物权法》第152、153条;《土地管理法》第43条第1款、第59、163条。政策性规定主要有:1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地”。2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定:“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从以上规定可以看出，在2008年之前国家对“小产权房”的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。(www.xing528.com)

然而随着社会对“小产权房”关注升温，政策渐趋松动。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示，“小产权房”绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了“小产权房”的消费者，政府要保护其合法权益。该政策暗示中央高层首次提出要有限保护“小产权房”购买者的合法权益。与之相呼应，最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》，其中要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。该意见统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权房”买卖行为，法院依法确认无效。该解释一方面延续了以往禁止建造、买卖“小产权房”的做法;另一方面也将判断合同效力的标准由身份转为土地。因此，法院一方面应当谨慎判断“小产权房”买卖合同的效力，综合考虑交易主体身份的现状、交易客体的性质及用途，订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策，以及“强制性规定”的具体含义和分类等，不宜轻率认定合同无效;另一方面要依法保护购买“小产权房”的消费者对房屋的占有。即使认定合同无效，发生返还的法律效果，也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡。