探讨小产权房合法风险及解决方案

“小产权房”热卖的背后，仍注定其存在高度的风险。

1.买受人无法取得房屋所有权证。住建部发出购房风险提示指出，“小产权房”无法上市交易，不能办理房屋的产权过户手续，也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，即使买卖双方签订了书面合同，也不受法律保护。如果将来出卖方反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款及微薄的损失，无法继续保留房屋。正如宋庄画家村李玉兰一案，画家最终不得不将房屋退还给农民。

2.买受人出资压力加大及出资风险加剧。由于“小产权房”无法律认可的大产权证，故购买者无法办理银行贷款，其购房资金只能来源于自身解决，这样无形中会加大购房人的资金压力。如果以预售方式购买，由于不存在任何政府监管，也没有行政机关对开发商行为进行审查，购房者对开发商的资信状况无法了解完全，有可能出现交付了部分房款后，房屋的工程进行不下去，出现烂尾楼或者房屋质量存在严重问题。此外，“小产权房”在配套设施、物业管理等方面也都有可能存在问题。这些均容易引发新的社会矛盾。

3.房屋拆迁利益补偿易生纠纷。按我国现有法律，“小产权房”没有产权证，在使用中如果遇到国家征收，实际拥有者没有权属证明来保护自己的权益，很难得到相应的拆迁补偿。这表明“小产权房”无法对抗国家的征地和拆迁。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，对于购买该类房屋的城市居民来讲可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外，这时购房者的权利将会受到很大的损害。(www.xing528.com)

有人曾形象地比喻，“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格，房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记，产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”。

可见，高房价催生下的小产权房，风险重重，城市居民为了自己的切身利益，必须对风险有一个清醒的认知，合理权衡利弊。