解析小产权房存在意义-基层法官审判前沿问题研究

对“小产权房”现象的存在，社会公众的评价不一。公众的不同评价构成了“小产权房”存在两个方面的意义。

(一)“小产权房”存在的积极意义

1.有利于降低房地产成本、解决民生问题。由于目前土地供应渠道的狭小和单一，土地使用权的数量远远不能满足城市居民房地产建设的需要。“小产权房”能增加住房供应量，有利于平抑快速增长的房价。因此，小产权房可以缓解政府社会保障性住房的压力。“小产权房”的价格一般低于经济适用房，即使补缴部分税费或土地出让金，也可归属于保障性住房之列，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。

2.有利于增加农民货币收入，解决“三农”问题。“小产权房”的交易，客观上必然导致城镇居民的资金流向农村，增加农民货币收入。有些经济学家认为，我国目前经济存在的问题之一，就是需求高度市场化和供给市场化严重不足。也就是说，在一些诸如医疗、教育、房地产行业中普遍存在着政府过分深度地参与到供给体制中去的问题，导致了供给的人为垄断。要解决这个问题，最好的办法就是让供给系统充分市场化，减少甚至取消政府对于市场供给体制的干预和参与。

3.有利于打破城乡界限，解决二元差异问题。如果“小产权房”合法化，也就意味着承认了农村集体土地的流转合法化，我国当前正在进行小城镇建设和城乡体制改革，并且批准了重庆和成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区。而不少省份也开始自行摸索着改革，如安徽省芜湖市2000年开展农民集体所有建设用地使用权流转试点工作。2004年10月21日《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》等政策已出台，并在延庆、怀柔的两个镇开始进行流转试点，试点地区的农民集体建设用地可以进行出租、转让等流转活动。(www.xing528.com)

当农村集体土地的流转合法化时，相当数量的农民将从土地的束缚中解放出来，不再以传统农业为谋生手段，对于社会主义新农村建设也有着不可忽视的作用，真正实现城乡统筹发展。

(二)“小产权房”存在的消极意义

公众对“小产权房”现象过于乐观的评价并不能掩盖其消极意义的存在。学界很多学者和专家也就“小产权房”存在的弊端进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑，没有完全所有权的房屋，那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”——民生问题。农民是集体土地的最终使用者和利益最易遭受侵害的弱势群体。从眼前看，农民可以获得部分利益，但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”，后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策，有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。另一方面广大中低等收入的城市居民则必须承担购买“小产权房”带来的不利的法律风险和后果。