小产权房成因探究：基层法官审判前沿问题研究

“小产权房”是各方利益博弈的结果。在各种利益因素的驱使下，购房者、农民、村集体、房地产开发商以不同的方式支持和推动着“小产权房”的发展。“小产权房”也以其顽强的自生能力不断扩大着市场份额，作为一种新生事物，有它合理存在的原因。

1.城市化进程中解决农民负担的手段。当农村的大量土地因为城市的发展被征用以后，遗留给村集体的是解决农民负担的问题。农民要生存，但村集体本身又没有足够的经济实体来解决这一问题，只有借助边缘性的政策，或通过对过去宅基地一对一的调换或按照市场价格进行适当调整，使得本村村民除获得一处自住房外，每户还能补贴两三套房子。因此，客观上出现了除满足自住需求以外，有剩余的房子可供出售的局面。于是，“小产权房”就慢慢浮出水面。

2.商品房价格飞涨带来的市场需求空间。城市住房价格上涨过快已是不争的事实，“小产权房”之所以热销主要在于它非常便宜。开发商为了降低土地成本将“开发”延伸到不可开发的农村集体土地之上，一些无力在城市买房的人亦转而把目光投向了农村的“小产权房”上。“小产权房”的价格一般是同样位置商品房价格的30%～60%。随着需求的增长，在农村特别是市郊开发“小产权房”的规模越来越大。据不完全统计，目前“小产权房”大约占到市场总量的二成。低廉的价格为其提供了生存的土壤，价格上的优势在某种程度上掩盖了潜在的风险。再加上很多人都买，购房者也就不怕了，很多人都觉得政府不可能对这么多人的利益不管不问，法不责众。(www.xing528.com)

3.国家管理机构的法律监管机制缺失。对于城市的商品房开发，国家行政机关专门设有国土资源部、建设部及其下属机构进行专门管理，但是这些部门的职权仅限于城市国有土地，对于广大农村集体土地，其监管权限十分有限。对于农村土地整体而言，更大的决定权还在于农村地方乡、镇政府甚至是村委会。由于缺乏有效的制约机制，在巨大的经济利益面前，村委会乃至乡镇政府与农民形成了利益共同体。非法进行房屋建设，使农民可以坐收丰厚利益;对于地方政府来说，也可以促进本地的经济繁荣，做出政绩，更不要说其中的灰色利益。另外，在“小产权房”产生之初，国家相关职能部门对“小产权房”的态度模糊不清，并没有严格的取消措施，缺乏相应的机制制约和法律制裁，一般只是做风险提示，这也间接默许和纵容了“小产权房”的发展。

从更深层次的视角剖析，我国二元制的土地所有制形式是“小产权房”出现的根源。我国的土地所有制分为国家所有和集体所有。从形式上看这两种土地所有权是平等的，但实质上集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益，体现在现实中，集体土地只能用于农业生产。即使农民的宅基地，也不得用于工业生产和商品化的住宅开发。实际上，农民对土地有没有支配权，土地的支配权属于国家，这导致了土地一级市场被国家垄断，造成二者事实上的不平等。有人认为“小产权房”的出现反映了集体土地积极争取与国有土地平等的一个权利诉求。