房屋中介公司返还房屋差价款案例思考

周　丹

［案　情］

原告王某与第三人彭某系夫妻关系，两人在婚姻关系存续期间取得了一套房屋的所有权。2005年6月7日，第三人未经原告的同意，在原告不知情的情况下与被告某中介公司签订《包销合同》一份，委托被告全权包销该房屋，委托出售价格是145000元;并同时委托被告同购买方签订《房屋调出合同》以及办理交易过户手续，该书面授权在经公证后生效。2005年6月11日，被告与购买方王某签订《房屋调出合同》，王某以215000元的价格向被告购买了第三人委托出售的房屋。当月20日，第三人提供虚假证明并安排他人假冒原告的签名到公证处就授权被告办理售房及过户事宜进行了公证，2005年7月，涉案房屋以购买方王某之子的名义办理了房屋权属证明。被告在将145000元支付给第三人之后，其差价部分70000元至今在被告公司账上。现原告起诉至法院主张被告赚取差价款于法无据，由于该涉案房屋是夫妻共同财产，第三人现又下落不明，故要求被告向其返还超出第三人委托出售价格的差价款70000元。

被告中介公司辩称:1.其虽与第三人签订了《包销合同》，但双方实际是房屋买卖关系，即被告以145000元的价格向第三人买下该房屋，之后被告以何价格卖出与第三人无关，对此第三人也是明知并同意的;2.王某并不具备作为原告起诉的诉讼主体资格，因为被告并不是与她签订的合同;3.被告实际与第三人和购买方王某是买进与卖出的买卖法律关系，中介公司从中赚取差额作为收益不违反法律规定，并不需要另行收取第三人的中介费作为酬劳。

［审　判］

法院经审理认为，首先，涉案房屋是原告与第三人在婚姻关系存续期间取得的财产，属夫妻共同财产，原告对该房屋是享有所有权的，由于第三人处置的合同标的物是夫妻共同财产，因此该合同产生的权利义务当然及于原告，故应认定原告具备诉讼主体资格。其次，在整个事件中，被告从未将涉案的房屋过户至自己公司名下，其并不享有对涉案房屋的处分以及买卖的权利，只是在第三人的授权下才能实施代理出售和过户的行为，其与第三人之间的法律关系应属行纪合同法律关系。本案中被告超出委托人即第三人指定的价格出售，且双方未约定差价的处理意见，故该差价依法应属于委托人。最后，鉴于被告实际履行了中介合同义务，促成了房屋买卖、过户等交易行为的完成，应在70000元差价中扣减适当金额作为其酬劳(依照当地房地产中介机构收费的一般标准计算，即215000×2%=4300元)。综上，判令被告返还原告售房款差价65700元。被告不服一审法院判决，提起上诉。二审法院经过审理，认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，故驳回上诉，维持原判。

［评　析］

1.原告是否具备诉讼主体资格?(www.xing528.com)

原告起诉后，被告认为其是与第三人签订的合同，与原告没有法律关系，认为原告不具备诉讼主体资格。本案中，涉案房屋是原告与第三人在婚姻关系存续期间取得的财产，属夫妻共同财产，原告对该房屋享有所有权。依照《中华人民共和国民法通则》第78条第2款的规定:“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”本案中，虽然是第三人单方与被告签订的《包销合同》，但由于第三人处置的合同标的物是夫妻共同财产，故该合同产生的权利义务当然及于原告，应认定原告具有诉讼主体资格。原告认为合同相对方即被告的行为侵犯了其权益，亦有权向被告申请返还，以自己的名义对房屋差价部分的利益提起诉讼。

2.被告与第三人之间的法律关系是否为买卖关系?

在整个事件中，被告从未将涉案的房屋过户至自己公司名下，其并不享有对涉案房屋的处分以及买卖的权利，只是在第三人的授权下才能实施代理出售和过户的行为。按照《中华人民共和国合同法》第414条的规定:“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。”本案中被告与第三人之间的法律关系符合行纪法律关系的特征，应属行纪合同法律关系。行纪人以自己的名义与他人发生法律关系，但因该关系所产生的权利义务最终由委托人承担。

3.对于多出的房屋差价在被告和第三人无约定的情形下是否可以作为被告的报酬?

被告始终主张，其实际与第三人彭某、购买方王某是买进、卖出的买卖法律关系，从中赚取差额作为收益不违反法律规定，并不需要收取第三人的中介费作为酬劳。通过前述我们已经明确，被告与第三人之间实际为行纪合同关系，应适用行纪合同的有关规定。依照《中华人民共和国合同法》中有关行纪合同的相关规定即第418条第2款之规定“行纪人高于委托人指定的价格卖出的，可以按照约定增加报酬。没有约定或约定不明确的，该利益属于委托人”。本案中被告以超出委托人即第三人指定的价格出售，且双方未约定差价的处理意见，故该差价应属于委托人彭某。由于该差价利益是基于原告与第三人的夫妻共同财产而产生的，故差价款应返还给原告。

4.法官自由裁量权的使用是否合理适当?

本案中，第三人与被告之间没有约定报酬条款，如简单地判定被告向原告返还全部房屋差价款，但却不对被告予以补偿，有损公平正义的原则。被告为销售此房屋，必定付出了一定的人力、物力，如在本案处置中不对被告的劳动报酬予以一定的考虑，既不符合公平的原则，也是对被告劳动成果的忽视。本院在审理当中询问了被告在此事中有何实际支出，但其未对此出示相关证据。出于对原、被告双方利益均衡的考量，鉴于被告实际履行了中介合同义务，促成了房屋买卖、过户等交易行为的完成，法院认定，被告既然付出了一定的劳动，并且交付了劳动成果，理应得到应有的报酬。故在保护原告利益的同时，从70000元差价中扣减适当金额作为被告的酬劳。当然，这个金额不能随意而定，而是按照当地房地产中介机构收费的一般标准计算，即215000×2%=4300元。笔者认为，这个价格与被告付出的劳动价值是基本平衡的。