(一)宪法相关规定
《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。
(二)法律相关规定
《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第8条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第62条对村民建房用地(宅基地)作了规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”同时该法第63条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第37条规定下列财产不得抵押:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第34条第(5)项、第36条第3款规定的除外。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。
(三)行政法规和部门规章相关规定
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定:“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”这表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。
1995年，国家土地管理局印发了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。第49条规定:“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。”第51条规定:“按照本规定第45条至第49条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”
1996年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第2条第2款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
2007年12月30日，国务院发出了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，通知要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
从这些规定可以看出，农民集体土地除了明确规定可以用于非农建设外，不可以自由流转用于非农建设。(www.xing528.com)
(四)地方法律、政策对小产权房的直接规定
1.禁止性规定
10月7日，武汉市政府常务会议通过《个人建设住宅管理规定》，明确了农村村民在集体土地上建设的住宅不得向城镇居民出售;城镇居民不得占用农村集体土地建设住宅，不得到农村购买宅基地或农民住宅。
2004年，北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益及房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
2005年山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》认为“农村私有房屋买卖合同应当认定无效”。
2.集体建设用地使用权流转试点地区政策规定
广东是中国最早以地方法规形式，对农村建设用地流转予以合法确认的省份。2005年6月23日，广东颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。该办法第2条规定:“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。”根据这个《办法》，广东的农村集体土地与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。
2006年10月，石家庄市对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，将集体土地上的房屋正式列入权属登记范围。该条例第2条规定:“本市行政区域内城市规划区国有土地和集体土地上的房屋权属登记管理，适用本条例”，这使得“居住在‘城中村’集体土地上的村民，首次可办理房产证，并可进行抵押贷款”。
北京市也已出台了《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》，在延庆、怀柔两个区开始试点。
综上，我国调整农村房屋、宅基地使用权的法律规范数量较少，很大一部分依靠文件和地方政策调整，其中关于买卖方面的规范数量就更少，而且效力层次也比较低。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，从国家立法上，仅靠《民法通则》、《土地管理法》中的极少规范进行调整。相对于城市房地产的立法来说，农村房地产立法不仅存在大量的法律真空，而且内容也比较粗浅。
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