基层法官研究：解析小产权房问题来源

(一)“小产权房”的一般定义

法律上并没有“小产权房”这个名称，只有完全产权房和部分产权房。根据国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及前国家建设部(现改为住房与城乡建设部)文件的精神，在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这些房子俗称“小产权房”。

(二)“小产权房”问题成因(www.xing528.com)

“小产权房”买卖纠纷问题的关键在房屋与土地的关系。目前土地和房屋的关系存在两种立法例，即一元主义立法例和二元主义立法例。一元主义认为:“建筑物是土地的重要组成部分，建筑物本身不是独立的物。”该立法例大多为土地私有制国家所采用，实行土地与建筑物一体化，以德国和瑞士为代表。二元主义认为:“土地与土地上的建筑物都是独立存在的不动产。”这以法国、日本、我国台湾地区为代表。在该立法例下，土地和建筑物是作为两个独立的不动产，分开登记其所有权，分别作为独立的所有权客体。我国亦采二元主义立法例，土地使用权和房屋所有权分开登记，权利人分别获得土地使用权证和房产证。我国实行的是土地公有制，即国家和集体经济组织享有土地的所有权。在此基础上，公民并不享有土地的所有权而仅有使用权，而地上的建筑物则是由公民享有所有权的。但由于房屋与土地的天然联系，房产发生转移必然引起地产的变更，而地产的转移同样会涉及地上建筑物的归属问题。《物权法》在处理土地使用权与地上房屋所有权的关系时采用的是地随房走或者房随地走，也就是要求建设用地使用权的主体与其上建筑物的所有权主体应当一致。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《土地使用权暂行条例》)第23条规定:“土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第24条第2款规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”我国承认建筑物在经济上具有独立的交换价值，在法律上也可以成为独立所有权的客体。但在进行流转的时候将房与地合称为“房地产”。可见，两者在流转过程中的附和性和不可分性。而这都来源于土地与建筑物的不可分离性，基于上述原因，我国在承认建筑物独立性的前提下，将宅基地使用权与地上房屋的所有权结合起来进行调整。因此，由于“地随房走”的制度以及我国法律禁止农村宅基地使用权的转让，导致了“小产权房”问题的产生。