调解为主的物业服务纠纷风险防范与化解模式

物业服务纠纷的诱因多种多样，针对这些不同方面的原因，结合当前呼声日盛的和谐社会理念，笔者试图将矛盾化解在初始状态，期望建立以调为主的物业服务纠纷风险防范和化解的多维模式，尽量以非诉讼的方式解决这一类一方主体众多的源头性纠纷。

首先，物业管理费收费标准应当明确化，其定价应以政府部门监控为主，业主与物业协商定价为辅。并可根据小区业主的要求建立多层次的服务体系和标准，提供“菜单式”的收费模式，减少业主对物业管理费用过高、不合理的情绪。并且，诉讼裁判过程中，也应根据物业服务的违约情况酌情降低物业服务的收费价格或削减收费项目等，以公平地对待双方利益。在开发商选聘前期物业服务企业订立前期物业服务合同时，应加强第三方的监督，法院在审查这类案件时应着重审查前期物业服务合同中的物业公司是否合格、聘用程序是否合法等。

其次，针对港联物业公司案件中业主的消极避诉现象，笔者认为业主可以针对物业服务企业的违约行为进行反诉，一味地消极避诉只会不利于纠纷的解决，其损害的利益也不能得到充分的救济。在做出了业主应当交纳物业管理费的裁判后，往往还会面临执行难的问题，而更深层次的业主与物业服务公司之间的矛盾也得不到一并化解。因此，业主正确面对诉讼，及时提起反诉反而是明智之举。

同时，居委会、人民调解委员会、法院多方的调解与释法工作相结合，层层将矛盾提前予以解决。由于业主对法律条文的理解不深，对业主、开发商、物业服务企业这三方之间的法律关系不明确，因而需要这些调解机构的人员重视物业纠纷并积极参与调解工作。比较典型的实例是，2007年开始，浙江省慈溪市由慈溪法院和慈溪市建设局提出建立了慈溪市发改局、司法局和浒山街道办事处等单位共同配合的“物业管理纠纷快速处理机制”，物业公司或业主提出处理申请后，法院、街道和建设部门快速组织物业企业和欠费业主进行调解。^[3]这种司法调解、行政调解和人民调解“三位一体”的物业管理纠纷快速处理机制使得其物业管理费清欠率提高，纠纷得到有效解决。将利益保护适当地向基层和弱势群体倾斜，把矛盾化解在基层，有效地促进了社区公平，构建和谐社会环境。因此，该市的经验值得我们借鉴。如果说《物权法》颁布前存在诸多的物业服务纠纷是法律缺位导致的，那么在有了相关的法律法规对物业服务合同及其履行进行规制后，仍然存在物业服务纠纷，甚至出现越来越多的物业服务纠纷的原因则在于业主对其维权的方式不清晰，对此就应相应地开展系列的释法工作。

另外，完善业主集团诉讼和业主委员会诉讼程序，节约诉讼成本，提高诉讼效率。物业服务纠纷一般是多个业主与物业公司之间的纠纷，以团体业主为一方当事人的诉讼案件，因一方人数众多、影响较大，容易产生矛盾激化的现象，应当采用推举代表人代理诉讼方式，合议庭由人民陪审员参加，充分发挥了人民陪审员具有丰富的社会经验和了解社会的优势，保证庭审公正、透明、有序，并将调解原则贯穿始终。同时，充分利用业主委员会的职能，规范其诉讼地位，在其职责范围内，经业主代表大会授权，可以与就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事项提出诉讼。

再次，引进行政监督方式，建立便捷的业主上访物业主管部门(房地产管理局)的通道，由行政主管部门依法对物业公司进行监督和责令整改。作为物业管理公司的主管机关，不仅可以管理并引导物业服务企业的发展，也可以对物业服务纠纷进行行政调解，针对房地产开发商与物业服务企业的不同过错和责任，责令责任主体限期改正，与此同时，法院可以视调解和诉讼情况向有关部门提出司法建议，互相配合，解决物业服务纠纷，防范物业纠纷风险。

最后，业主委员会作为第一线的物业服务纠纷风险防范机构，它是小区业主大会的常设执行机构，应当充分发挥其“润滑剂”的功能。在出现多方矛盾的时候，应当出面与开发商或物业服务公司进行沟通协商解决物业服务纠纷，依法正确行使其权力，并积极引导业主自愿化解纠纷，正确督促交纳物业服务费，防止风险扩大化。2010年上海市人大常委会通过的《上海市住宅物业管理规定》第45条规定:“业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费，业主委员会应当督促交纳;物业服务企业可依法向法院起诉。”^[4]此规定就增加了业主委员会的督促交纳物业服务费的义务，有助于调和物业公司与业主之间的矛盾。同时，对业主委员会的成立，以及小区管理规约的制定，应当有相关的主管单位进行监督和引导，并提供相应的资金保障，保证业主委员会工作的积极性。(www.xing528.com)

这种以调为主的物业服务纠纷风险防范和化解的多维模式，将各方的力量和作用充分调动起来，对物业服务纠纷案件的风险防范和矛盾化解具有重要的意义:首先，将纠纷防患于未然有利于减少此类诉讼案件，节约诉讼成本和诉讼资源;其次，层层过滤矛盾，将释法工作贯彻到各机构，最终提高业主的法律认知，也有利于提高诉讼效率;再次，将矛盾化解在源头上的多维模式，尤其有益于构建和谐的小区环境;最后，面对物业服务纠纷这类源头性案件，多方调解工作的积极参与有利于防止物业纠纷的扩大效应。因此，笔者呼吁，在物业服务纠纷案件愈发增多的趋势下，应及早建立以调为主的物业服务纠纷风险防范和化解的多维模式。

【注释】

[1]睢素利:《物业服务合同的法律分析与相关问题的法律适用》，载《法律适用》，2007年第5期，第45页。

[2]赵海峰、岳晓路、郭照花、王勇:《关于审理物业管理纠纷案件的调研报告》，载康宝奇主编:《疑难案件审判实务研究》，人民法院出版社2007年版，第226页。

[3]《物管纠纷快速处理的“慈溪模式”》，载《人民法院报》，网址:http://rm fyb.chinacourt.org/paper/htm l/2010－09/13/content_15521.htm，2010年9月13日，访问日期:2011年4月25日。

[4]《引导居民自治化解物业纠纷》，载中国上海网，http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2315/node4411/u21ai469903.htm l，2011年4月25日访问。