物业服务合同纠纷及解决方法

居民住宅发展为商业住宅并大行其广以来，商业住宅的一大特色是专业的物业管理，与物业公司签订物业管理服务合同，并受到不同诱因的刺激而产生了各式各样的物业服务纠纷。

服务合同的内容，与物业管理的概念直接相关，其概念在我国其有广义和狭义之分。广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。狭义的物业管理，是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维护养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施和场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。我国目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。依据我国《物权法》第81条第1款的规定，物业管理又分为自主式物业管理和委托式物业管理，物业服务纠纷因物业服务提供方这一主体的加入而主要发生在委托式物业管理中的物业公司与业主之间。(www.xing528.com)

物业服务发展至今，从曾经的管理者渐渐地在市场经济的调剂下成为了服务者，而物业服务主要有专门性、服务性、综合性、社会性、企业化的特征，这便决定了其纠纷的类型一般为违约纠纷。而因物业服务公司的服务行为侵犯业主权利的侵权纠纷只是很少的一部分，更多的纠纷产生是由于物业服务公司的服务质量问题，因此本文不将服务侵权纠纷纳入研究范围。纵观这类纠纷，往往具有多发性、群体性和不易调解性等特点。^[1]多发性在法律条文尚不完备的当时更易体现，但当《物权法》得以颁布后也并未减少，反而有增加的趋势，且集中在某一类纠纷上。物业纠纷的群体性使得这一类案件具有了源发性的特点，一般主体一方人数众多，或者隐性的诉讼主体广泛。加之物业纠纷双方信息沟通的不对等性导致了双方矛盾加深，使得调解起来具有难度。在本文讨论的更为普遍的物业服务合同违约纠纷中，又可根据纠纷的焦点不同而划分为:物业管理费纠纷、物业服务不符约定纠纷、解除物业服务合同纠纷。物业管理费纠纷体现在业主因各种原因而拒交或者拖延交纳物业管理费，而物业服务不符约定的纠纷则表现为物业服务企业没有按照物业服务合同的约定提供相应的服务的纠纷，矛盾积累后纠纷的最终形式将是解除物业服务合同纠纷。而这三类纠纷在现实中又通常互相交错、互为因果，导致了物业服务纠纷的复杂性。