登记机构异议登记制度，有效保护权利人利益

《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

该条的第1款是补救条款，为的是防止登记过程中出现错误，侵害了申请人的权利。例如错将一套90平米的住宅误登为80平米，或是本为夫妻双方的共同财产，但登记簿上只记载丈夫为权利人，妻子不服提出异议的。只要权利人同意，并有书面材料证明的，登记机构应迅速予以更正。

第2款涉及的异议登记，是指权利人或利害关系人认为不动产登记簿存在错误，为了防止其利益受到损害而请求登记机关将其对于不动产登记簿的异议记载在案，从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。异议登记会产生以下法律后果:一是异议登记后对于该异议事项第三人不能再构成善意，也就无法善意取得该项物权;二是异议登记并不能阻碍登记的权利人处分其不动产;三是异议登记后申请人必须在15日内起诉，不起诉的异议登记失效;四是异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。例如，甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误，主张自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋合法转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人，那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人，则乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。

异议登记的作用并不是变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示，也是防患于未然，在事实不明了前作出限制和提示。若一对同居人共同出钱买房，但产权证上只写了男方名字，男方企图私自卖房。女方发现后提出异议，为了防止男方先将房产脱手，女方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买。但女方必须在异议登记后15天内提出起诉，若在15日期限内没有起诉，则异议登记失效。当然，15天的时间似乎有些短。法律规定15天期限主要是保障权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。(www.xing528.com)

为了保障交易安全，《物权法》规定，异议登记申请人必须在15日内提起诉讼，否则异议登记失效。那为何一定要提起诉讼而不是通过登记机构补充审查的方式?这是因为提出异议的原因，更多的是在于登记簿上记载的权利和真实的权利状况不符，涉及法律关系的问题需要得到确认，因此只有通过法院的调查研究和审理才能明确。既然我国采取的是实质审查的方式，为何不让登记机构补充审查?借鉴其他国家的立法，如在德国等国家，异议登记制度由来已久，而异议登记的作出方式，一是依利害关系人的申请，二是依法官的命令为之。相比于其他国家的立法，我国的不同点在于，异议申请的提出只能由申请人提出，而法官是没有权利依职责提起而审查的。不同的原因在于，我国并不像德国等国在不动产登记申请的程序中将公证制度完全地引入，虽然也允许公证的证明，但并不是必需的，只是需要公证机关对登记申请中的法律关系予以判断和承认的时候，如法律关系难以判断时才有所要求。因此，借鉴国外立法经验，在异议登记中让法院来判决，笔者认为是必须的。当不动产登记簿记载的权利人决定是否同意对错误事项进行更正时，登记机构可以在其中起到积极的作用，如果法律关系是明确的，登记机关类似于调解纠纷，可以引导权利人做出决定。但是法律关系不明确，登记机关又无法判断时，只有通过司法的程序来解决，通过判决来明确法律上的权利义务，毕竟法院司法裁判的权威应得到尊重。如果超过期限未提出起诉如何处理，那就应视为利害关系人放弃申请，异议失效，确认原登记效力。

那么异议登记后提起诉讼，是提起行政诉讼还是民事诉讼?应该是民事诉讼，因为导致不动产登记异议诉讼的原因是权利人不同意更正登记，当异议登记需要起诉到法院时，是平等主体间对于物权归属和内容的争议，因此进行的是民事诉讼。