登记审查的重要性及隐患

《物权法》第12条规定，登记机构应当履行下列职责:(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地察看。

关于登记审查制度，历来有两种方式，即形式审查和实质审查。形式审查是只对申请人提交的材料是否齐备、合法等形式上的问题进行审查，而不论登记证上所记载的权利事项有无瑕疵，对实体法律关系不加以审查的一种制度。实质审查则是登记机关不仅就登记的申请在程序上是否适合加以审查，同时要求申请和实体法律关系相一致。形式审查的优点在于公权力不干预私权利，登记的效力依照当事人的意思自治，因此工作量小，审查速度较快，但导致不动产登记簿所载内容真实程度相对较低，当事人无法确信登记簿所记载的内容，还需另行调查不动产上有关权利和义务的实际状况，因此登记的公信力较低。实质审查是依真实、公信的原则，要求登记所记载的权利与真实的权利状态完全相符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益受法律保护，但工作量较大，审查速度较慢。比如，甲乙之间买卖房屋，双方签订的买卖合同就是房屋所有权变动的原因关系，形式审查即是审查签订合同的当事人是否具有完全行为能力，出卖方提交的产权证是否真实，提交的手续是否齐全等。而实质审查除包括形式审查的内容之外，还需审查该房屋是否还有其他的权利人，更重要的是要审查甲乙之间房屋买卖合同是否真实有效，比如他们签订的买卖合同是否存有胁迫、欺诈、恶意串通等。

有人认为我国的登记审查应以形式审查为主、以实质审查为辅，对此笔者持不同意见。我认为现阶段应坚持以实质审查为主，形式审查为辅，以确保登记的公信力，避免登记流于形式。“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地察看。”这是对实质审查的明确规定。登记机关很头痛的问题是，若只进行形式审查，只要有另外的权利人存在，就变得很麻烦，登记机关就可能会成为行政案件的被告，也损害善意第三人的正当权利。行政机关作为登记机关如不履行审查义务，会使更多的纠纷进入司法环节，从而加大法院的工作压力。(www.xing528.com)

虽然运用实质审查为主，形式审查为辅的方式大大增加了登记机关的工作难度和强度，但这是十分必要的。否则我国登记制度的公信力不足，就弱化了登记审查制度设立的必要性，同时在一定程度上对于行政机关的形象有所影响，待登记审查制度发育成熟后，具有较高的公信力，公民也能自觉遵守规范，再单独采取形式审查的方式，或是形式审查为主，实质审查为辅的方式，才是正确的选择。

当然，法律应明确规定实质审查的范围:本机关对登记有无管辖权;申请人或其代理人是否具有完全行为能力，资格是否适当;登记申请以及相关文件是否符合法定的形式要件;登记申请的内容是否与原因证书等证明文件的内容相吻合;登记义务人的权利是否与登记簿上的权利相吻合;证明文件的真实性等。而不能要求申请人提交非常详细的材料，比如房屋产权取得依据、婚姻证明、夫妻双方是否合意、买卖合同的公证等，甚至需要前妻或前夫对该房屋没有权利的证明。这将会导致实质审查的项目较多、登记效率低下、申请人不满增加。