【摘要】：用益物权处分行为可划分为物权性处分和债权性处分。前者是指用益物权人依据单独行为和物权合意对其用益物权的处分，产生“权利移转于他人或被设定权利负担”的物权变动效力的流转形态，具体包括转让、互换、入股、抵押。后者是指用益物权人通过签订债权契约而将其用益物权一定期间内的“债权性质的对土地的使用、收益权能”设定给他人享有并收取土地使用租金的流转形态，具体包括出租和转包。
用益物权处分行为可划分为物权性处分和债权性处分。前者是指用益物权人依据单独行为和物权合意对其用益物权的处分，产生“权利移转于他人或被设定权利负担”的物权变动效力的流转形态，具体包括转让、互换、入股、抵押。后者是指用益物权人通过签订债权契约而将其用益物权一定期间内的“债权性质的对土地的使用、收益权能”设定给他人享有并收取土地使用租金的流转形态，具体包括出租和转包。[3]对于农村集体建设用地使用权的处分方式，《物权法》第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”；《土地管理法》第2条规定了土地使用权可以依法转让，第60条规定了农村集体经济组织可以使用乡（镇）土地建设用地兴办企业或者其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，第63条规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从上述法条可以看出，集体土地使用权的用途仅限于农业建设，本集体经济组织成员可以出让、转让或者出租土地使用权，入股兴办企业，还可以对乡镇企业厂房及其土地使用权设定抵押担保，但对于非农业建设方面则设有诸多限制，不得随意进行出让、转让或者出租。然而建设用地市场的供求矛盾多集中于商业开发领域，土地主要用于非农业建设，将集体建设用地处分权能局限于农业建设用途，不利于农村土地的高效利用和价值的实现，也难以缓解建设用地市场的供需矛盾。(www.xing528.com)
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