业主对物业服务企业的财务监督-天商法律评论2014年卷

《物业服务收费管理办法》规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。根据该《办法》第十一条的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括三项，即服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，可以将物业服务支出和物业服务企业的酬金一并预收物业服务资金，其中可以预收的物业服务支出包括九项，即：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。

根据《物业服务收费管理办法》第十二条的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。(www.xing528.com)

比较而言，《物业服务收费管理办法》对于酬金制物业服务合同的财务监督问题规定较为详细，而对包干制物业服务合同的财务监督基本没有做出明确规定。酬金制物业服务合同是发达国家物业服务市场通常采纳的合同形式，但在我国包干制物业服务合同占据着绝对的主导地位，基本上没有物业服务企业选择酬金制物业服务合同模式。究其原因，法律为酬金制物业服务合同规定了具有一定可操作性的业主监督机制，而对包干制物业服务合同却没有规定业主监督机制，接受业主监督对物业服务企业当然是不利的，物业服务企业普遍选择包干制合同模式也就在情理之中。因此，未对包干制物业服务合同规定业主监督机制成为一块法律短板，它使酬金制物业服务合同的业主监督机制也基本失去了其应有的价值。在开发商和物业服务企业主导物业服务合同订立过程的前提下，业主对物业服务合同的财务监督徒有虚名。