服务质量监督：物业服务企业资质管理办法分析

政府对物业服务管理质量的监督主要是通过资质管理而实现的。国务院建设部于2004年通过《物业管理企业资质管理办法》，随着2007年《物业管理条例》的修订，该办法也于2007年10月30日进行了修订。新办法将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。根据修订后的《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。三级物业服务企业资质的区别在于一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

《物业服务企业资质管理办法》列举了十三种情况，规定了物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列十三种行为之一的，资质审批部门不予批准：（1）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（2）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（3）挪用专项维修资金的；（4）擅自改变物业管理用房用途的；（5）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（6）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（7）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（8）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（9）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（10）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（11）超越资质等级承接物业管理业务的；（12）出租、出借、转让资质证书的；（13）发生重大责任事故的。

《物业服务企业资质管理办法》第十八条还规定了，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书的五种情况，其中前四种情况都属于本不应该颁发资质证书而违法颁发的，包括：（1）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出物业服务企业资质审批决定的；（2）超越法定职权做出物业服务企业资质审批决定的；（3）违反法定程序做出物业服务企业资质审批决定的；（4）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；第五种情况是一个兜底条款，为“依法可以撤销审批的其他情形”。至于何为“依法可以撤销审批的其他情形”，该办法的其他条款并没有规定。截至目前，也并没有其他法律、行政法规或部门规章对“依法可以撤销审批的其他情形”做出规定，兜底条款尚处于“漏底”状态，我国的物业服务企业一旦取得相应资质就捧上了“铁饭碗”。(www.xing528.com)

《物业服务企业资质管理办法》第十九、二十、二十一条还规定了三种应受处罚的情形，分别为：物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务、物业服务企业出租、出借、转让资质证书以及物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的情形。这三种情形都属于违反资质管理程序的事项，与物业服务企业的服务质量并没有必然联系。可以这样说，《物业服务企业资质管理办法》并没有就物业服务企业的服务质量问题设定处罚条款。资质管理对物业服务质量的管理是静态的，而现实中物业服务企业的服务质量是动态的，因此，资质管理对物业服务企业服务质量所发挥的监督作用相当有限。