物业服务企业垄断地位及监督的必要性

物业服务企业是指按照物业服务合同的约定为某一物业管理区域的业主提供物业管理服务的企业。物业服务企业是物业服务合同的一方主体，而至于谁为物业服务合同的另一方主体，在理论界存在着较为严重的争论。在我国，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同，前期物业服务合同和普通物业服务合同的签订者都不包含业主，而业主却是合同权利的实际享有者和合同义务的实际承担者。[1]关于物业服务企业的立法主要是2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布的《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》），2007年8月26日国务院通过《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，对该条例的部分内容进行了修改，并将原条例中的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这种法定的单一企业服务模式是物业服务行业特殊性的客观要求，但由于我国物业服务市场是一个不完全竞争市场，业主选择物业服务企业的障碍很多。[2]这就决定了对于一个物业管理区域的业主而言，物业服务企业具有一定的垄断地位，一个物业服务企业一旦“占领”了某一物业管理区域，该区域的每一业主就只能接受该企业的服务而很难另行选择。正如美国学者基斯.N.希尔顿所言：“垄断地位的核心特征是缺乏来自于其他企业的竞争。”[3]从行业特征的角度来看，物业服务企业的垄断地位具有自然垄断的特点，因为一个物业管理区域由一家物业服务企业进行管理在经济学和管理学上都最为可行，倘若由两家或多家物业服务企业同时在一个物业管理区域提供管理服务将造成诸多不便，上述《物业管理条例》第三十四条的规定正反映了这种行业特殊性的客观要求。我们可以这样说，《物业管理条例》第三十四条的规定限制了单个业主选择物业服务企业的权利，虽然这种限制是合理的，但物业服务企业由此形成对单个业主的垄断地位也是一个不容否认的事实。当然本文率先提出这种观点，其他学者或许有不同的见解。表面看来相关法律规定某一物业管理区域的业主大会有选聘和解聘物业服务企业的权利，单个业主可以通过参与业主大会的法定程序而实现对物业服务企业的选择。其实，单个业主通过业主大会的法定程序选择物业服务企业的能力微乎其微，法律赋予单个业主的权利很难对物业服务企业的地位产生有实质价值的影响。

《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条例第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”可见，在一个物业区域组成业主大会和业主委员会以前——通常是在物业开发建设尚未彻底完成之前，物业服务企业就已经由开发商所指定，购房业主必须接受物业开发商所指定的物业服务企业为其提供物业管理服务而别无选择，业主大会和业主委员会成立以前物业服务企业的垄断地位是显而易见的。

在一个物业区域开发建设完成以后，全体业主可以根据我国《物权法》第七十五条的有关规定，依法组建业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，根据《物权法》第七十六条的有关规定，业主可以共同行使的职权有七项，其中第三项为“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”，第四项为“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会履行的职责，其中第二项为“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。根据《物权法》第七十六条第二款的规定，选聘物业服务企业属于社区物业管理的一般事项，只要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。对于业主委员会所签订的物业服务合同，根据《物权法》第七十八条规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”。也就是说，其他不到半数的业主即使反对业主大会所选聘的物业服务企业，也必须接受其服务，并支付相应的物业服务费用。他们并不能另行选聘自己所中意的物业服务企业，因为如上所述《物业管理条例》明文规定一个物业区域由一家物业服务企业提供服务，对业主而言，物业服务企业的垄断地位再次得到了法律的确认。(www.xing528.com)

业主大会选聘物业服务企业、业主委员会同物业服务企业签订物业服务合同的可能性受到很大的限制，因为二者能够成立的可能性都很小；即使勉强成立，其成功运作的可能性更小；而选聘及签约物业服务企业并不是一项简单的工作，它们能完成此项工作的可能性微乎其微。根据《物权法》第七十五条的规定，成立业主大会，选举业主委员会仅仅是业主可以做的行为而不是必须的，也就是说，一个物业区内可以不存在业主大会和业主委员会这样的组织。如果一个物业区域内不存在业主大会和业主委员会，业主大会选聘物业服务企业、业主委员会同物业服务企业签订物业服务合同也就无从谈起。更为严重的是，《物权法》和《物业管理条例》并未给业主大会和业主委员会的产生提供任何便利性条件或经费保障，业主大会的召开以及业主委员会的工作都不具备任何物质条件的支撑，因为二者都没有资格拥有独立财产，这一立法意旨在全国人民代表大会常务委员会发言人就《物权法》相关问题答记者问时也曾得到明确的阐释，[4]我们很难想象业主大会和业主委员会在没有物质条件支撑的前提下可以凭空产生。因此，对多数物业管理区域而言，业主大会和业主委员会能够依法有效运作的概率并不高。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，由开发商代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同既可以约定期限，也可以不约定期限，前期物业服务合同在业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效后终止。如果某一物业区域内开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同是没有约定期限的，而业主大会和业主委员会又未成立，或者即使成立而未选聘新的物业服务企业，前期物业服务合同将一直有效约束所有业主，物业服务企业的垄断地位便得以长期延续，而这正是物业管理实践中的普遍情况。也就是说，物业服务企业通过与开发商签订的前期物业服务合同而对业主拥有垄断地位是一个基本事实。

经济学的研究表明，拥有垄断地位的企业和交易对手之间的地位是不平等的，垄断企业处于明显的优势地位。而当垄断企业的交易对手为消费者时，垄断企业的优势地位被大大强化，因为消费者属于弱势群体，他们的软实力和硬实力都远远不能同垄断企业相比。由于垄断排除了竞争，消费者作为垄断企业的交易对手并没有选择的余地，如何监督垄断企业的定价行为和履约行为就成为法律必须关注的焦点，否则，消费者失去法律的关怀，就很容易成为垄断企业任意宰割的羔羊，成为所谓“自由市场经济的牺牲品”。在我国，物业服务企业与业主之间的关系正是如此，物业服务企业的高价收费和低质服务经常招致业主的不满，甚至在许多地方引发了业主的强烈抗议。如何对物业服务企业进行有效监督，避免其垄断地位的滥用，切实维护业主的合法权益就成为一个颇为棘手而又亟待解决的问题。