住房公积金贷款办理指南

我国“个人购置住房贷款”大致可以分为三类：一是住房公积金贷款，适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的在职职工和退休职工；二是个人商业性住房贷款，适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力的自然人；三是个人住房组合贷款，申请公积金贷款后购房资金仍然不足的购房人，可再申请个人商业性住房抵押贷款，以两种贷款方式的组合解决购房资金不足的问题。下面，主要介绍住房公积金贷款的办理问题。

（一）公积金贷款办理条件

住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。《条例》第二十六条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”由上述法律规定可见，办理住房公积金贷款需要具备两个最基本的条件。

第一，贷款对象必须符合法定资格。具体要求包括：①具有合法有效的身份；②具有完全的民事行为能力；③具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；④在职职工申请贷款须建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），同时申请贷款时处于缴存状态；⑤离退休职工申请贷款须在职期间单位和个人按规定缴存过住房公积金。

第二，贷款事由必须符合法定条件。具体要求包括：①必须是为了购买、建造、翻建、大修自住住房；②需要具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；③提供住房公积金管理中心及其所属分中心同意的担保方式。

（二）公积金贷款与商业住房贷款的区别

住房公积金贷款与商业住房贷款都是为解决人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又具有显著的区别。

（1）法律依据不同。公积金贷款的办理依据是住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》；商业住房贷款的办理依据是中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》。

（2）贷款对象不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工；一般金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，而不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，其对象范围大于公积金贷款。

（3）贷款额度不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的额度一般不超过20万元，但各地的规定并不一致，北京等大城市规定了较高的贷款额度；一般金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。

（4）贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房公积金管理中心进行申请，接受住房公积金管理中心的初审，初审合格后由住房公积金管理中心出具证明，方可办理贷款；商业住房贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理，较公积金贷款的手续简便。

（5）贷款利息不同。公积金贷款的利息是按照国家规定在住房公积金利息的基础上加规定利差，其利息总是低于商业住房贷款。(www.xing528.com)

（6）其他贷款费用不同。公积金贷款必须对所购置房产进行评估（新建商品房除外），缴纳评估费，而商业住房贷款不需要评估；商业住房贷款需委托律师事务所对贷款人进行资信调查，贷款人需负担律师费，而公积金贷款则不需个人缴纳律师费。

（三）公积金贷款的一般流程

住房公积金贷款的办理流程，在全国各地并不一致，这里只是介绍最一般的流程，具体办理过程中的细节问题，往往需要根据各地的具体规定来办理。但通常情况下，购房者本人的实际操作流程并没有下面叙述的那么复杂，因为房产开发商会为购房者代办大部分贷款手续。但购房者了解基本流程，做到心中有数，还是有益无害的。

（1）签订预售合同。携带身份证到房产开发商售楼处与售楼人员签订正式的《××市商品房预售合同》；双方签字后，交1万元～2万元定金并领取一张预付房款发票，再交一笔印花税领取收据一张；身份证复印件留给售楼人员。一周之内交首付款，如果确有困难，也可以与售楼人员协商稍微迟延，但因为合同写明了违约罚则，单方面违约，开发商可能会坚持要交违约金。

（2）准备贷款初审材料。初审需要准备的材料包括：①购房者填写《××市住房公积金贷款申请审批表》；②购房者工作单位出具《收入及公积金缴存证明》；③其他材料（每项需带原件，并准备A4纸复印的复印件5～8份）：身份证（已婚者需双方提供，新版身份证需正反面复印），户口本（首页、本人页、变更页，已婚者需双方提供），首付款发票（为了证实总房款=首付款+贷款额），工作居住证或暂住证（外地户口者提供），结婚证，购房合同正本，预售登记备案表。同时，购房者需事先向单位负责办理公积金缴存的人员了解如下信息：单位公积金账号；个人公积金账号；个人月缴存额；存缴中心名称；所占工资比例；上月末公积金余额。

（3）管理中心初审。公积金管理中心的工作人员受理购房者提交的《××市住房公积金贷款申请审批表》和购房者工作单位出具的《收入及公积金缴存证明》后，同时审核购房者身份证、户口本和商品房预售合同及其他材料。工作人员审核完毕，会开具一份《抵押物评估通知单》，要求交指定的房地产评估事务所办理评估。评估员收下《抵押物评估通知单》的同时，会为购房者当场填写一张《评估调查表》，并留下商品房预售合同复印件和身份证复印件。

（4）管理中心复审。购房者取得《房屋评估报告》后，再带着身份证、户口本、《××市住房公积金贷款申请审批表》《收入及公积金缴存证明》、商品房预售合同原件等到公积金管理中心接受复审。复审通过后，带上述材料，到担保中心办理担保手续。

（5）到管理中心签字。上述手续全部完成以后，购房者需要到公积金管理中心完成签字手续。工作人员复核合格后退还材料，另外开具《调查通知单》，然后到指定银行住房业务科办理贷款。

（6）到指定银行办理贷款。购房者需携带的材料包括：身份证原件及复印件；户口本原件及复印件；商品房预售合同原件及复印件；《房屋评估报告》原件；《住房公积金贷款申请审批表》；《收入及公积金缴存证明》；《调查通知单》。银行工作人员审核完材料后，会提供《收押合同》《借款合同》和《委托转账还款授权书》，并指定到其分理处开具一个活期存折，并把活期存折账号填在《委托转账还款授权书》及《借款合同》上。购房者填好《借款合同》和《收押合同》后找开发商盖章，然后到住房业务科把《收押合同》《借款合同》和《委托转账还款授权书》一并交给工作人员，大约一周后购房者就可以接到银行的放款通知。

（7）最后，购房者在一个月后到银行取回《借款合同》《收押合同》和《住房公积金贷款申请审批表》，同时到开发商处确认银行已经把款划入其账户，并拿手中的预付款发票换取一张总房款的正式房屋买卖发票，并从开发商处获取《××市商品房预售契约》正本原件一套。但购房者切记每月要往活期存折中存入足够的钱，银行每月要定期从中划走。