房屋拆迁制度调整阶段成果

2001年6月6日，国务院第40次常务会议通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》。其创新之处主要在于：1.在立法目的表述中，明确将维护被拆迁人的合法权益置于保障城市建设顺利进行之前，体现了对权利的尊重。与此相适应，在立法上对拆迁制度进行了一系列调整。2.将被拆迁人限定为房屋的所有权人，体现了对房屋所有权的尊重。同时，条例结合实际情况，在保障房屋使用人特别是承租人权利上，也作了相应的安排，以达到利益平衡。3.补偿安置标准上，取消补偿安置中的居民户口因素，按被拆除房屋的房地产市场评估价，进行补偿安置。4.在补偿安置方式上，明确了货币补偿以及同等价值房屋产权调换等两种方式。

2001年11月，上海市相应出台了新的《拆迁细则》，核心是以市场化为主导，实行从按人口补偿安置向被拆除房屋市场补偿安置的转变。同时，对于实践中人口多、面积小的低收入群体，市房地主管部门出台《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》（沪房地资拆〔2005〕260号），对原《拆迁细则》中的“面积标准房屋调换”进行了调整，重新纳入了户口的因素，对特殊困难群体作了照顾性规定。2006年，上海市出台了《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》，进一步明确了被拆迁应安置人口的认定标准和认定程序，将“数人头”的政策再次进行了明确。(www.xing528.com)

2001年《拆迁条例》虽然部分纠正了以往的制度缺陷，但囿于时代局限性，在实践中仍暴露出了诸多问题。主要有：一是征收公益性原则依然缺失。现行《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》以及2007年修改后的《中华人民共和国城市房地产管理法》均明确，只有在公共利益的情况下，才可以实施征收，并且实行“无补偿则无征收”。根据上述规定，限于公共利益，且有明确法律规定的前提下，国家可以征收或征用包括房屋在内的私产，征收或征用必须给予补偿。而在拆迁制度下，无论是公益拆迁还是商业拆迁，房屋拆迁管理部门均无需经被拆迁人同意，即可发放房屋拆迁许可证，这事实上等于是对被拆迁人房屋的征收，且必需以公益为先决条件。此外，拆迁制度依据的是行政法规，并非法律规定，并且是由拆迁人给予补偿，而非政府给予补偿，显然不符合《中华人民共和国宪法》以及相关法律的规定。二是对被拆迁人的权利保障不足。原条例规定拆迁管理，拆迁人在获得建设项目批准文件、建设用地许可证、国有土地使用权批准文件，并编制拆迁计划、拆迁方案后，即可申请房屋拆迁许可证。整个过程中缺乏被拆迁人的参与，拆迁审批行为的程序公正性不足。三是拆迁货币补偿不合理。2001年《拆迁条例》虽然大致确定了拆迁补偿应按照市场化原则进行补偿的总体要求，但是没有规定相应的细则，导致各级政府在制定地方性法规、政府规章等规范性文件时各行其是，标准不一，部分地区对被拆迁人补偿的费用偏低，没有严格按照市场化的补偿原则进行操作。