一、熟悉契税的法律知识
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种产权税。现行契税的基本法律规范，是1997 年7 月7 日中华人民共和国国务院令第224 号发布的《中华人民共和国车船税暂行条例》（自1997 年10 月1 日起施行）。
（一）纳税人
契税的纳税人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人，是指个体经营者及其他个人。
（二）征税范围
知识拓展：契税的优惠政策
契税的征税对象是在我国境内转移土地、房屋权属，具体包括以下内容。
1. 国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
2. 土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者以出售、赠予、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
3. 房屋买卖
房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
4. 房屋赠予
房屋赠予是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
5. 房屋交换
房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
根据《契税暂行条例实施细则》规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税：
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股。
（2）以土地、房屋权属抵债。
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属。
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
（三）税率
契税实行为3%—5%的幅度比例税率。考虑到我国经济发展地区间差异较大，契税的适用税率，由省、 自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
【提示8-6】
根据财政部、国家税务总局发布的财税［2008］ 24 号文件规定：
对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（四）纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
二、计算契税应纳税额
（一）确定计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移形式不同、定价方式不同，具体计税依据确定如下：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以为成交价格为计税依据。(https://www.xing528.com)
（2）土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
（4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷逃税款，对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
（二）计算应纳税额
契税应纳税额计算公式为
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
【业务8-8】甲房地产开发公司购入国有土地一块用于房地产开发，按规定支付土地出让费6 000 万元， 当地政府规定的契税税率为5% ，计算该公司应纳的契税。
【解析】应纳契税额=6 000×5% =300（万元）
【业务8-9】甲公司将一块由政府无偿划拨的土地经批准转让给乙企业，根据规定需要补交契税，契税征收机关确定该土地使用权出让费为5 000 万元，当地政府规定的契税税率为3% ，计算该公司应缴纳的契税。
【解析】应纳契税额=5 000×3% =150（万元）
【业务8-10】中天公司用一栋价值800 万元的办公楼交换金地公司的一座价值900万元的厂房，同时支付其100 万元的差价款，当地政府确定的契税率为5% ，计算中天公司应纳契税额。
【解析】应纳契税额=100×5% =5（万元）
三、契税的申报和缴纳
（一）纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10 日内，如实填写《契税纳税申报表》（表8-6），向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取契税完税凭证。
纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。
（二）纳税地点
契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、 自治区、直辖市人民政府确定。
四、契税的会计处理
企业和事业单位取得土地使用权、房屋所有权按规定缴纳的契税，计入所取得土地使用权和房屋所有权的成本。
其中：企业缴纳的契税，借记“固定资产”“无形资产”等科目，贷记“应交税费— —应交契税”科目，实际缴纳时，借记 “应交税费— —应交契税”科目，贷记 “银行存款”科目。也可以不预提契税，不通过 “应交税费— —应交契税”科目核算，而在实际缴纳契税时，直接借记“固定资产”“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目。
事业单位取得土地使用权缴纳的契税，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目；取得房屋按规定缴纳的契税，借记“固定资产”科目，贷记“固定基金”科目。同时，应按资金来源分别借记 “专用基金— —修理基金”“事业支出”等科目，贷记“银行存款”科目。
【业务8-11】承接 【业务8-8】，对该公司应纳契税进行会计处理。
【解析】企业实际缴纳契税时，
【业务8-12】承接 【业务8-9】，对甲公司应纳契税进行会计处理。
【解析】企业实际缴纳契税时，
【业务8-13】承接 【业务8-10】，对中天公司应纳契税进行会计处理。
表8-6 契税纳税申报表
【解析】企业实际缴纳契税时，
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
