个人互换自有居住用房地产免征土地增值税

一、熟悉土地增值税法律知识

微课堂：土地增值税

我国的土地增值税的基本法律规范是国务院1993 年12 月13 日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，该条例于1994 年1 月1 日起正式实施，另外，财政部于1995 年1 月27 日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税有以下特点：

（1）征税范围是有偿转让的房地产。

（2）征税对象为转让房地产时取得的增值额。

（3）征税税率为超率累进税率， 目前我国只有该税种实行超率累进税率。

（4）征税目的为规范房地产市场交易，调节土地增值收益。

（一）土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。其中，“单位”是指国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业，以及行政单位、事业单位、社会团体、其他单位；“个人”是指个体经营者及其他个人。

（二）土地增值税的征税范围

我国土地增值税的征税范围包括：

（1）课税行为针对国有土地使用权，需要注意的是，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

（2）对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

（3）以继承、赠予等方式无偿转让的房地产不予征税。

（4）土地增值税征税范围的其他具体规定：

第一，合作建房，即一方出地，一方出资金。若是建成后分房自用，暂免征收土地增值税；若建成后进行转让，则属于征收土地增值税的范围。

第二，以房地产进行投资、联营，即投资、联营的一方以土地或房地产作价入股进行投资或作为联营条件，这种情况暂时免征土地增值税。但是，投资、联营企业若将上述作为投资和联营条件的土地或房地产再转让，则应征收土地增值税。

第三，企业兼并转让房地产。被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂时免征土地增值税。

第四，交换房地产。此种行为发生了房产产权、土地使用权的转移，同时交换双方也取得了实物形态收入，因此属于有偿转让房地产，则属于征收土地增值税的范围。但个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免予征收土地增值税。

第五，房地产出租。虽然经过房产出租，出租人取得了收入，但是在出租过程中并没有发生房地产产权的转让，因此不属于土地增值税的征收范围。

第六，房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，该房地产若发生了产权的转移，则需征收土地增值税；若是没有发生产权转移，则不属于土地增值税范围。

第七，房地产评估增值。该行为并未发生房地产权属的转让，因此不征收土地增值税。

第八，国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。

【提示7-3】

国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。未经国家征用的集体土地不得转让。

出让国有土地，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

【提示7-4】

所谓“地上建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。例如，厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。

所谓“附着物”是指附着于土地上，不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。

（三）土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数，如表7-6 所示。

表7-6　土地增值税税率

（四）土地增值税的征收管理

上地增值税由税负机关负责征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7 日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提高相关资料，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

土地增值税纳税申报表，此表包括适用从事房地产开发纳税人《土地增值税纳税申报表（一）》（表7-7）及适用非从事房地产开发纳税人《土地增值税纳税申报表（二）》（表7-8）。

表7-7　土地增值税纳税申报表（一）

续表(www.xing528.com)

表7-8　土地增值税纳税申报表（二）

续表

二、上地增值税应纳税额计算

（一）计税依据的确定

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。其中，“增值额”是纳税人转让房地产取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

1. 应税收入的确定

纳税人转让房地产取得收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

2. 扣除项目金额的确定

在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除一定的项目及其金额。这类项目及金额，根据税法规定可分为以下六类，如表7-9 所示。

知识拓展：利息费用的扣除

表7-9　土地增值税扣除项目

具体规定如下：

（1）取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额，有三种表现形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。开发土地和新建房及配套设施的成本，也称为房地产开发成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用。开发土地和新建房及配套设施的费用，也称为房地产开发费用，主要包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（二）应纳税额的计算

土地增值税应纳税额的计算公式为

但在实际工作中，为了方便计算，可以采用速算扣除法计算，即

【业务7-7】某企业转让旧房产取得收入300 万元，该旧房产原值200 万元，重置成本为400 万元， 目前为六成新，支付相关税费10 万元。计算该企业应纳土地增值税。

【解析】评估价格=400 ×60% =240（万元）

有关税金=10（万元）

允许扣除项目金额=240+10=250（万元）

增值额=300-250=50（万元）

增值率=50÷250=20%

应纳税额=50×30%-250×0% =15（万元）

三、土地增值税的会计处理

（一）会计科目设置和核算依据

为了核算企业应纳土地增值税的情况，企业应在 “应交税费”账户下设置明细账户 “应交土地增值税”进行核算。而且，与此同时，企业负担的土地增值税，根据具体情况，在“税金及附加”“固定资产清理”“其他业务成本” 中列支。

（二）土地增值税的会计处理

主营房地产业务的企业转让房产及土地使用权时，计提的土地增值税借记 “税金及附加”，贷记 “应交税费— —应交土地增值税”； 缴纳时，借记 “应交税费— —应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

兼营房地产业务的企业应纳土地增值税税额，计提时借记“其他业务成本”，贷记“应交税费— —应交土地增值税”； 缴纳时，借记“应交税费— —应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

【业务7-8】承接业务7-7，请为该企业进行土地增值税的会计处理。

【解析】取得转让收入时，计提土地增值税时，缴纳土地增值税时，