北京市物业管理常用法律法规文件要点

（京建发 〔2017〕503号，2017年11月28日）

各区住房城乡建设委（房管局）、经济技术开发区房地局、各物业服务企业、各有关单位：

为深刻汲取近期本市发生的火灾事故教训，落实市委市政府安全隐患排查治理的工作部署，按照《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》（京安发 〔2017〕15 号）要求，我委在《北京市住房城乡建设系统开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动工作方案的通知》（京建发 〔2017〕493 号）的基础上，依照物业管理法律法规及合同约定，制定了《物业行业安全生产隐患排查要点》，现印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知。

附件：物业行业安全生产隐患排查要点

附件

物业行业安全生产隐患排查要点

一、消防方面

（一）明确消防安全责任人，对本项目的消防安全工作全面负责。

（二）制定物业管理项目的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案并组织演练。

（三）按照检测规范对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效。

（四）按规定配置或维护消防设施、器材，保证。正常、有效使用。

（五）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，落实防火防烟分区、防火间距消防技术标准。

（六）维护安全疏散指示标志、应急照明设施、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。

（七）组织防火检查，对发现的火灾隐患采取有效措施，及时消除火灾隐患。

（八）消防控制室实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。

（九）值班人员掌握突发火情处理流程。

（十）属于消防重点单位的项目，要建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理。实行每日防火巡查，并建立巡查记录。每半年至少组织一次有针对性的消防演练。

（十一）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为予以劝阻并督促改正；对拒不改正的，及时向公安机关消防机构或公安派出所报告。

二、电梯方面

（十二）建立电梯技术档案，内容包括技术资料、竣工验收资料、定期检测报告、日常维修养护记录、中大修记录等。

（十三）配置电梯专职安全管理人员，履行电梯安全管理责任。

（十四）电梯安全管理人员应当掌握突发事件处理流程。

（十五）建立并严格执行电梯安全运行管理制度。

（十六）在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志。

（十七）维护电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救。

（十八）制定电梯事故应急措施与救援预案，并定期组织演练。

（十九）委托取得资质的单位实施电梯安装、改造、维修和日常维护保养活动。

（二十）电梯安装、改造、维修和日常维护保养作业的人员应当取得相应的特种设备作业人员证书。

（二十一）对在用电梯进行定期检验，未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

三、供水设施方面

（二十二）取得卫生部门颁发的卫生许可证。

（二十三）建立水质管理制度，定期进行常规检测并对各类储水设施清洗消毒（每半年不得少于1次）。

（二十四）建立健全饮用水卫生管理制度，配备专职或兼职卫生管理员。

（二十五）禁止下列行为：擅自接装、改装公共供水设施；擅自在水表井内安装水管或穿插其他管道；擅自启动、拆卸、挪动公共供水设施；在城市公共供水管网上直抽加压；将自备水源管道、加压设备等与公共供水设施接通；在埋设公共供水设施的地面上及两侧安全间距内，挖坑、取土、植树、埋杆、倾倒废渣废液；在埋设公共供水设施的地面上及两侧安全间距内，修建与供水无关的建筑物、构筑物，或堆物、堆料。

四、排水方面

（二十六）制定年度养护计划，并按照计划对设施进行巡查、养护、维护，并保存记录。

（二十七）遵守安全操作规程，进入排水和再生水设施有限空间实施作业的，应当采取有效的安全防护措施。

（二十八）定期巡查、维护排水和再生水井盖、雨水箅子。

（二十九）制定排水和再生水设施突发事件应急预案并按照规定进行演练。专用排水和再生水设施运营单位不具备应急抢修能力的，应当事先与具备抢修能力的单位签订抢修协议，共同制定应急预案并进行演练。

（三十）禁止下列损害排水和再生水设施的行为：擅自占压、拆卸、移动排水和再生水设施；穿凿、堵塞排水和再生水设施；向排水和再生水设施倾倒垃圾、粪便、渣土、施工废料、污水处理产生的污泥等废弃物；向排水管网排放超标污水、有毒有害及易燃易爆物质；在排水和再生水设施用地范围内取土、爆破、埋杆、堆物；擅自接入公共排水和再生水管网；住宅区再生水设施处理粪便水和重污染水；其他损害排水和再生水设施的行为。

五、电气方面

（三十一）按照《北京市电气火灾综合治理实施方案》（京安发 〔2017〕4号）附件2《电气火灾综合治理自查检查要点》开展自查。

六、有限空间

（三十二）建立、健全有限空间作业安全生产责任制，明确有限空间作业负责人、作业者、监护者职责。

（三十三）制定专项作业方案、安全作业操作规范、事故应急救援预案、安全技术措施等有限空间作业管理制度。

（三十四）保证有限空间作业的安全投入，提供符合要求的通风、检测、防护、照明等安全防护设施和个人防护用品。

（三十五）对进入有限空间进行施工、检修、清理作业的实施作业审批。未经作业审批，任何人不得进入有限空间作业。

（三十六）按规范在有限空间进入点附近设置警示标志。

（三十七）对有限空间作业负责人员、作业者和监护者开展安全教育培训，培训应有记录。

（三十八）签订有限空间承发包合同时，应当与分包方签订专门的安全生产管理协议，或在承发包合同中约定各自的安全生产管理职责。

七、地下空间

（三十九）物业服务企业应当按照规定和约定依法承担普通地下室安全使用责任。

（四十）制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施。

（四十一）建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度。与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督；发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告；发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告。

（四十二）使用人民防空工程，应当按照所在地人民防空主管部门批准的要求使用。(www.xing528.com)

（四十三）不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。

（四十四）安全出口和疏散通道符合安全规范。安全出口不得采用卷帘门、转门、吊门或者侧拉门，门向疏散方向开启。

（四十五）在地下空间的入口处设置人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制发的人民防空工程、普通地下室使用标志牌。

（四十六）建立安全设施检查、维修管理制度，保障安全设施正常使用。

（四十七）对有关行政主管部门检查发现的事故隐患，在规定的时间内予以消除。

（四十八）依法及时报告火灾、传染病疫情等突发性事件。

（四十九）不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。

（五十）遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。

（五十一）地下空间的安全使用应当符合本市有关房屋建筑使用安全管理、治安管理和房屋租赁管理的相关规定以及规范、标准。地下空间用于出租的，应当按照本市房屋租赁管理的相关规定办理登记。禁止将违法建设的地下空间出租，禁止将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住。

八、建筑安全

（五十二）对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全的问题时及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止。

（五十三）按规定建立房屋建筑使用安全管理档案。

（五十四）禁止下列影响房屋建筑使用安全的行为：擅自变动房屋建筑主体和承重结构；违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品；超过设计使用荷载使用房屋建筑；损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为；在人员密集场所门窗上设置障碍物；损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备；其他违反法律、法规、规章的行为。

九、高空作业

（五十五）从事高处悬吊作业的人员应当取得特种作业操作资格证书。

（五十六）在施工现场配备安全检查人员，负责作业现场的安全检查和施工过程的安全监控。在其作业下方设置警戒线，在醒目处设置安全警示标志牌，并设专人看守，确保施工现场的安全。

（五十七）与承包单位签订安全生产管理协议，明确约定各自安全管理职责。

十、公共区域

（五十八）维护公共区域内标志标识，确保安全有效。

（五十九）检查路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯（箱）及相关配电柜（箱）电路，发现问题及时维修。

（六十）检查道路、散水、围墙和人造景观等，发现问题应当及时修补。修补期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。

（六十一）检查楼外立面，包括外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗（楼道）和其他悬挂物等，发现问题应当及时修补。修补期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。对于需要分流的区域，应加设指示标识，引导人员或车辆由安全路线通过。

（六十二）对照室外管网图和实地情况，对所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线进行检查，并检查排水管线与周边市政排水管网的接口，发现问题应当及时维修或清理，并注意做好检查、清理和维修的工作记录。

（六十三）对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查，发现问题应当及时修补。

十一、监控防范

（六十四）建立值班监看制度、安全检查制度、运行维护制度、应急处理制度。发现涉及公共安全的可疑信息及时向公安机关报告。

（六十五）保持监控图像信息画面清晰，保证系统正常运行。

（六十六）建立图像信息使用登记制度，对图像信息的录制人员、调取时间、调取用途等事项进行登记。

（六十七）按照规定期限留存图像信息，不得擅自删改、破坏留存期限内图像信息的原始数据记录。

（六十八）在公共区域设置的公共图像信息系统，应当设置标识。

十二、电动自行车管理

（六十九）将电动车火灾防范纳入日常工作，加强对居住、商业、办公等场所及楼院的电动车存放、充电管理。严禁在疏散楼梯间、疏散走道等公共区域违规停放电动车，严禁乱接乱拉电气线路充电，严格落实电动自行车棚用电安全管理。

（七十）加强防火检查、夜间巡查和宣传提示，及时发现和制止电动车违规停放及充电行为。

十三、避雷检测

（七十一）做好防雷装置的日常维护工作，并按照国家气象主管机构规定的期限进行检测。

十四、药剂使用

（七十二）向有资质的单位购买并指定专人对有害有毒药剂（品）实施出入库的管理。

（七十三）管理人员应当知晓药品的使用方法、中毒急救措施和注意事项，并对使用人加以培训。

（七十四）在放置鼠药时，应当张贴明显标识，并注明药品名称、有效时间、解药名称、中毒急救措施等注意事项，以起到警示作用。

（七十五）在处理过期或失效的危险品时，不应与生活垃圾混淆，可采取由购买单位回收的方式处理。

十五、装饰装修管理

（七十六）物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

（七十七）物业服务企业应在物业管理区域内设立装修垃圾暂存点，设置明显标识，并定期组织清运。

十六、内部管理

（七十八）安全生产责任制的建立健全情况。

（七十九）安全生产规章制度和操作规程的建立和执行情况。

（八十）事故隐患排查治理制度建立健全情况。

（八十一）按规定编制应急预案并组织定期演练情况。

（八十二）对从业人员进行安全生产教育和培训，并建立教育和培训档案。

（八十三）为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育从业人员按照使用规则佩戴、使用。

（八十四）特种作业的岗位从业人员应当持证上岗，包括电工、焊接、制冷与空调作业、电梯、有限空间、消防、高处作业、供水等。

（八十五）设置或维护符合国家标准或行业标准的安全警示标志。

（八十六）配置必要的应急救援设备和器材，建立台账并定期检查。

（八十七）不得将物业管理事项、场所、设备发包或出租给不具备安全生产条件或相应资质的单位或个人。