名为房屋买卖，实为赠与！

【案情简介】1998年，李某父母立遗嘱，将夫妻共有房产留给李某继承，并进行公证。2003年，李某父亲去世。2012年，李某与母亲祁某签订房屋买卖合同，由李某完全购买祁某房产，但李某未付款。2015年，李某母亲去世。李某兄、姐以李某取得继承权后又签订买卖合同，应视为放弃继承权，因未付款，故诉请继承遗产。结合房屋所有权属性、遗嘱内容等因素综合分析，应认定双方之间形成了实为赠与的法律关系。

【法院裁定】法院认为：①就案涉房屋权属而言，各方均认可其为李某父母的夫妻共同财产，然二人早在1998年即已订立由李某继承的遗嘱并进行了公证，故在李某父亲去世后，依其所立公证遗嘱效力，李某成为该房屋共有权人之一。就另一共有权人祁某而言，在案涉房屋买卖合同签订前，未有证据显示祁某存在撤销遗嘱表示及祁某与李某关系恶化迹象，故可推定祁某并不存在让李某以支付对价方式获得房屋权属的意愿。②从房屋买卖合同内容分析，其中虽约定了房屋价格，但对交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确，且在合同签订直至祁某去世期间，未有证据显示祁某向李某主张过购房款。在未收到任何房款前提下，祁某即将房屋过户至李某名下，此举与房屋买卖交易习惯不符。从处分权角度分析，祁某与李某为母子关系，双方长期生活在一起，李某亦承担了赡养义务，在此前提下，祁某再将案涉房屋卖与自己儿子并从中获取房款的行为缺乏动机性意义。此外，对于房屋买卖合同签订原则，李某亦提供证据，从便于过户、减少支出等方面作出了合理解释。③结合上述分析及祁某遗嘱和生前行为，应认定祁某与李某之间并不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与行为。虚假的房屋买卖意思表示浮现于表面，真实的房屋赠与意思表示则被隐藏，应认定双方之间已形成合法有效的赠与合同关系。判决驳回李某兄、姐诉请。

【案例点评】本案法院的裁定符合法理和事实。因为这是名为买卖合同，实际为赠与行为，并且在赠与人在世时，办理了产权过户。本案对合同的定性至关重要，完全是为了满足产权过户手续的需要，而不是真实的交易行为，双方之间并不符合真实买卖合同的典型特征。当父母在世时，无法通过继承遗嘱办理房屋产权过户，不得不做一份形式上符合过户要求的房屋买卖合同并且纳税，才能办理过户手续。不过，类似案例于2020年9月份之后将会逐渐减少，因为父母在世也可以不通过交易、免于纳税，以赠与形式过户房屋产权了。(www.xing528.com)

（点评人：法务师、第8期全国廉政法治建设研修班学员　姜涛）