房屋被查封案例分析，法务咨询师助您维权

【案情简介】2018年底，李某和冯某夫妻来到山西恒驰律师事务所寻求法律帮助，称其居住了半年多的房屋突然被济南市某人民法院查封了。而被查封并不是因为李某和冯某作为被执行人，而是因为其居住的房屋被作为第三人的财产强制执行。

据了解，涉案房屋为山西某房地产开发有限公司开发，于2016年12月2日由该公司向北京某门窗幕墙股份有限公司抵顶了工程款，同日，北京某门窗幕墙股份有限公司将该套房屋转让给了吴某。2018年1月14日，冯某与吴某签订了《房屋买卖协议》，购买了涉案房屋，并支付了合同约定的房屋价款，后于2018年1月22日办理了入住手续，对该房屋进行装修并居住至今。但由于2017年3月9日，山西某房地产开发有限公司对该套房屋设定了抵押，故至今未能办理不动产登记手续，将涉案房屋过户至冯某名下。2018年9月，济南某人民法院执行裁定书中认定对被执行人北京某门窗幕墙股份有限公司的财产予以查封。

【代理过程】山西恒驰律师事务所代理律师在了解清楚案件事实后，认为应当对于违反法定程序的执行行为或对特定执行标的执行，向执行机构提出异议，并请求予以纠正。为了避免事态进一步扩大，随即起草《执行异议申请书》以及李某购买此房的付款凭证、案涉的《房屋买卖协议》、入住后装修以及缴纳物业费用的票据等一并提交给执行法院，申请法院依法终止对执行裁定书的执行内容。

经过听证，法院驳回了李某与冯某的执行异议申请。在代理律师的建议下，二人收到驳回执行异议的裁定之后，在法定期限内依法提起执行异议之诉。在执行异议之诉的立案以及开庭审理过程中，为帮助法官查清案件事实，代理律师在充分准备证据的基础上，提出如下代理意见：①2016年12月2日山西某房地产开发有限公司与北京某门窗幕墙股份有限公司签订的《以房抵付工程款协议》，山西某房地产开发有限公司、北京某门窗幕墙股份有限公司、吴某三方签订的《补充协议》均合法有效。实质是一份债权转让协议，北京某门窗幕墙股份有限公司在法律上与事实上均没有取得本案涉案房屋，应当认定北京某门窗幕墙股份有限公司通过买卖协议的形式将向债务人山西某房地产开发有限公司主张交付房屋办理过户的权利转移给吴某，债务人山西某房地产开发有限公司也对该债权转让的事实知情并且积极协调履行。②2018年1月14日吴某与冯某签订的《房屋买卖合同》合法有效。吴某将其通过债权转移取得的房屋转让给冯某，在签订协议时双方当事人具有完全的民事行为能力，并且债务人山西某房地产开发有限公司协调山西太原某房地产开发有限公司交付房屋的行为可以认定其对该债权转移的认可。而且，冯某和李某已经支付相应的对价，合法取得原本属于北京某门窗幕墙股份有限公司后转移给吴某的对山西某房地产开发有限公司的债权，并且涉案房屋所有权人山西某地产开发有限公司积极配合进行了主要债务的履行。所以，北京某门窗幕墙股份有限公司对于山西某房地产开发有限公司的债权的权利义务已经终止，现在由冯某、李某享有对山西某房地产开发有限公司的债权，有权请求认定涉案房屋归其所有。③代理过程中，律师还做通吴某的工作，让吴某配合法官的调查询问，并多次带吴某及李某去法院找法官沟通。后值疫情防控期间，又多次通过电话沟通以及远程视频审理，充分表达代理意见。(www.xing528.com)

【判决结果】法院支持了李某与冯某的诉讼请求，并于2020年3月作出判决：①停止对涉案房屋的强制执行；②涉案房屋归李某、冯某所有。经过长达一年半的时间，李某心里的石头终于落地，拿到了满意的胜诉判决。

【案例分析】①《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”冯某、李某支付了全部房款，且在查封之前取得涉案房产，并居住至今，没有及时办理登记非买受人的原因，而是因开发商有抵押贷款所致。因此其权利可以排除执行。②本案事实细致复杂，涉及多重法律关系，且因合同纠纷实为司法实践中常见法律纠纷，建议合同双方均应当认真审查合同内容，约定明确，以便促进合同更好地履行以及保障交易安全。③本案中的涉案当事人较多，证据繁杂，经过代理律师专业认真的分析、充分的论证、反复的沟通，案件最终取得了胜诉。当然，此结果也离不开认真的法官、配合的当事人。在此，律师提醒您，遇事不要慌，学会运用法律武器，寻求专业人士帮助您解决纠纷，维护自身合法权益。

（点评人：法务咨询师、全国廉政法治建设研修班学员　高文玉）