房价上涨导致出卖人悔约，法务咨询师解析案例

【案情介绍】2016年5月19日，陈某丹、孙某阳及中服公司三方协商一致签订了《中服房产房屋买卖居间合同》，合同约定：陈某丹购买孙某阳所有的坐落于津阳市××区××小区××楼××单元之房屋，房屋建筑面积为142.8平方米，成交价格为2 200 000元。房屋尚存抵押贷款85万元未结清，孙某阳应在2016年7月30日前清偿贷款、办理完解押手续并取得房产证。三方约定孙某阳取得房产证后并且陈某丹贷款审批后3个工作日开始办理产权转移手续。上述合同签订后，陈某丹如期履行合同约定，交纳房屋首付款等相应款项，且贷款审批通过。然而，孙某阳拒绝清偿银行按揭贷款，致使房屋不能解押，房产证无法赎出，房屋过户手续无法正常完成。2016年11月19日，陈某丹向人民法院提起诉讼，要求孙某阳履行合同义务，办理房屋过户手续。

【法院审理】法院审理认为，房屋按揭贷款结清后才可办理涉案房屋注销抵押登记及过户手续，遂于庭审中，追加按揭贷款银行为第三人。判令陈某丹向按揭贷款银行清偿剩余按揭款项，银行收到全部款项后，协助陈某丹解除房屋抵押登记。房屋抵押登记解除后，由人民法院向房屋管理部门发出《房屋过户协助执行通知书》，强制办理房屋过户登记手续。(www.xing528.com)

【案例点评】《城市房地产转让管理规定》第6条规定，“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”原《物权法》第191条第2款（《民法典》第406条）规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，因房价上涨，为了图谋更大的经济利益，卖方孙某阳悔约并拒绝解除房屋抵押、履行房屋过户义务。依据上述法律规定，涉案房屋上存在抵押权，应限制房屋所有权转移。只有在受让人（买方）代为清偿剩余按揭债务，抵押权人（按揭贷款银行）消灭抵押权后，房屋才具备办理过户手续的条件。因此，庭审中，法院依职权追加按揭银行为第三人，并判令其协助买方办理房屋解押手续，以公权力合法有效的参与，遏制了房屋交易市场的不良之风。