解决房产纠纷，法务咨询师案例分析

【案情介绍】杭州西湖区华惠家园小区属于保障房项目，由保障房公司开发建设。2005年7月，地下室工程面积为8882.1平方米，包括人防工程、地下车库。2016年10月，保障房公司作为甲方，华惠家园业委会作为乙方，签订《华惠家园地下车位委托管理协议书》，管理期限：委托管理期限为两年。2018年9月10日，保障房公司向华惠家园业主发出《地下停车位销售通知》：公司决定：2018年9月17日至26日，现有效期内地下停车位承租户享有购买承租车位优先权，若逾期视作放弃优先购买权，承租车位不再保留。2018年9月27日至10月31日（22个工作日），剩余地下停车位对小区业主公开销售，均以先到先买、每户限购一个原则办理相关购买手续。后保障房公司陆续出售地下车位共36个。2018年11月20日，保障房公司针对华惠家园业主委员会《关于对华惠家园地下车库销售事项的征询函》中提出的问题作出答复：①该地下车位无产权证，我公司销售的是地下车位使用权，使用年限同房屋使用年限。②公司作为房地产企业有权制订地下车位销售价格；③经专业评估单位评估得出现有的评估价格。④公司有权将小区地下车位使用权销售给符合条件的小区业主，超出期限后再面向小区全体业主公开销售。华惠家园自2008年交付以来，小区地下车位一直在出售中。业委会超期出租地下车位给我公司车位销售工作带来困难，我公司郑重要求贵业委会立即解除与小区部分业主的超期租赁合同并退还租金，否则，业委会要承担由此带来的一切法律责任。综上，华惠家园地下车位的处置权归属保障房公司。后保障房公司在华惠家园地下车位入口安装道闸，禁止未购买地下车位的业主进入。业委会及业主提出如下诉求：①土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位；②开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效；③未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属于开发商专有部分，属小区全体业主共有；④以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。因此，业主委员会代表全体业主向法院起诉的具体诉讼请求如下：①依法确认保障房公司2018年9月10日作出的《华惠家园地下停车位销售通知》和2018年12月13日作出的《关于对华惠家园地下车位进行管理的通知》内容违法；②判令保障房公司立即停止阻拦未购买地下室车位业主的车辆进入地下车库的行为，并停止使用影响车辆通行的道闸等设施。

【法院判决】杭州市余杭区人民法院并未支持业主委员会的诉讼请求，因此，业主委员会代表全体业主不服杭州市余杭区人民法院［2019］浙0110民初861号民事判决，向杭州市中级人民法院上诉。杭州市中级人民法院判决：根据原建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《人民防空法》第5条第2款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”原《物权法》第74条第2款、第3款（《民法典》第275条、第276条）规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉争议车位系利用华惠家园地下空间规划建设的车位，建设单位为保障房公司，基于前述法律规定和本案查明的事实，应当认定保障房公司系案涉车位的所有权人，其有权采取出售、租赁的方式行使权利。华惠家园业委会主张案涉地下车位应归小区全体业主所共有，依据不足，本院不予支持。保障房公司为更好地管理案涉地下车位，而在地下车位入口处安装道闸，该行为并无违法或不合理之处，华惠家园业委会要求保障房公司排除妨害没有事实和法律依据，本院不予支持。关于保障房公司拟出售车位的合同价款和使用期限等内容，不属于本案的审查范围。(www.xing528.com)

【案例价值】本案例判决没有瑕疵，无须过多点评。但是，实践中，除了地下车库之外，开发商和物业公司剥夺业主知情权、公共公款租赁收益权是普遍存在的现象。