泗水县政府房屋征收补偿案分析

【案情简介】2014年山东省泗水县人民政府作出的《房屋征收的决定》指出，选择货币补偿的被拆迁人按照安置房的优惠价格补偿。被拆迁人孔某丰认为补偿的价格不合理，提起行政诉讼。原告诉称，被告作出该具体行政行为违法，应予撤销。征收补偿方案征求意见期限不足30天，程序违法。被告于2011年3月3日公布征求意见稿，3月21日结束征求意见，2011年4月6日作出决定，征求意见不符合法律规定。房屋征收补偿方案违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定。此外，被告仅仅补偿被征收的房屋，对收回的国有土地使用权不予补偿，也违反了《土地管理法》第58条的规定。征收房屋和土地是为了开发房地产，不属于公共利益，不符合公益项目征收条件。此外，征收范围内含有大量的集体土地，被告的行为已超越其自身的审批权限，也不符合建设工程及用地规划，应当撤销。

【审理过程】此案经济宁市中级人民法院审理。济宁市中级人民法院经审理查明，2011年4月6日，被告作出泗政发［2011］15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》（以下简称《决定》），将包括原告房屋在内的涉案片区国有土地上的房屋予以征收，原告对《决定》不服，向济宁市人民政府提起行政复议，济政复决字［2011］62－65号复议决定对被告作出的《决定》予以维持。原告不服向法院提起诉讼。济宁市中级人民法院经审理另查明，案外人王某强等人因不服被告作出的该《决定》，曾向济宁市人民政府提起行政复议，复议机关经复议认为：该《决定》将征收范围内集体土地上的房屋按照国有土地上的房屋进行征收，属于认定事实不清。但在行政复议期间，被申请人泗水县人民政府于2011年6月22日作出《关于泗政发［2011］15号文所涉房屋征收范围的公告》，对征收范围进行重新申明。该公告部分改变了原具体行政行为，即撤销原具体行政行为中对集体土地上房屋征收的部分。遂于2011年7月11日作出济政复决字［2011］29号复议决定，确认该《决定》中涉及征收集体土地上房屋的部分违法。

济宁市中级人民法院经审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该条例第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位的新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中被告制订的征收补偿方案中规定，选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿，优惠价格显然低于市场价格。对产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价结算房价；被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元／平方米标准给予货币补偿。对被征收房屋的补偿价格也显然低于被征收人的出资购买价格。补偿方案上述规定对被征收人显失公平，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条及第19条的规定，依法应予撤销。经法院审判委员会讨论决定，依照《行政诉讼法》第54条第（二）项之规定，判决撤销被告泗水县人民政府于2011年4月6日作出的泗政发［2011］15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。(www.xing528.com)

【案例点评】①本案被最高人民法院列为全国征地拆迁十大典型案例，因为在全国法院同类案件判例中具有创新性、普遍指导意义和借鉴价值。②在全国范围的交流价值在于具有开创性——全国首次法院判决按照新建商品房市场价格对被征收人进行补偿，在法律意义上首次确定了征收补偿市场价格的含义，明确了征收补偿按照新建商品房价格进行补偿，具有重大指导意义。③本案例在审理房屋征收决定时，不仅对房屋征收补偿方案做了程序性审查，首次对其实质内容如“征收土地使用性质”进行了一并审查。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。如在审理中认定补偿方案有违公平原则，则应撤销房屋征收决定。④房屋征收案件主要是因为补偿问题引发的纠纷，而在此之前一些人民法院在审查征收决定时对补偿方案不予审查；导致撤销拆迁行政行为后，房屋征收补偿问题依然得不到实质性解决，甚至还需要被征收人重新起诉。

（点评人：法务咨询师、广告法研究专家　贾爱民）