专项维修改造工程管理研究：招标、控制价与清单编制

造价咨询企业主要进行专项维修改造工程的招标控制价及清单编制工作。

（一）招标控制价及清单编制的质量风险

因维修改造工程项目不同于新建工程，在进行造价咨询的过程中存在以下三方面的质量风险。

1.工程量计算不准确，容易漏项

维修改造工程因其施工范围、施工工艺等与新建工程有很大差别，在计算完工程量后，无法与新建工程一样通过相关的指标来进行简易、快速地核查工程量的正确性及项目的完整性。若对整个工程情况不熟悉，在编制工程量清单时则容易出现漏项或是工程量计算不准确，在复核时也难以发现的情况发生。

2.材料档次定位不准，工程造价悬殊

在维修改造项目中，工程材料的费用一般占总造价的50%以上，因此工程材料的选择及其价格的认定直接影响工程造价。在实际工程中常常因为材料特别是装饰材料的质量、规格、档次要求不明确，最终造价不易确定。

3.维修工程存在不可预见因素，工程造价难以控制

维修改造工程在施工过程中常常出现施工图或施工方案中不包含的工作内容。如在一次对20世纪50年代修建的砖木结构房屋的维修工程中，更换底层楼地面损坏的木地板时，发现地板下面的原木龙骨已严重腐朽。若不更换腐朽龙骨，在现有的龙骨上直接更换表层的木地板，将会留下安全隐患；若更换腐朽龙骨，则又出现了增加工作内容即增项，导致最终结算价高出中标价，工程造价难以控制。

（二）提高维修改造工程招标控制价及清单质量的途径

1.造价人员现场实地查看(www.xing528.com)

在造价咨询过程管理中，要求服务企业造价人员应先通过熟悉图纸和施工说明等工程量清单编制依据，再带着问题与学校项目组管理人员一起到即将施工的施工现场查看项目的实际情况，了解使用部门的真实需求，做好记录，这样在清单的量和项的把握上才能较为准确，特别是对拆除、局部修缮等情况的掌握。

2.明确安装、装饰材料质量、效果要求

为保证装修质量，学校可明确材料品牌、规格型号等。如此，造价人员编制控制价时材料价格就有了依据，不会出现造价上的偏差，同时也能确保工程质量。对材料的要求在招标清单的项目特征描述中根据学校提供的品牌、规格型号注明材料的技术参数，同时要求投标人所投的材料必须达到或高于该技术参数。这样投标人在投标报价时也会考虑价格因素，合理报价，从而达到杜绝低价中标以次充好，保证工程质量的目的。

3.设置暂列金，做好不可预见因素发生的准备

《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013）中规定了暂列金计取的要求：“暂列金由招标人根据工程特点、工期长短，按有关计价规定进行估算确定，一般可以按分部分项工程费的10%～15%为参考”。对维修改造工程，我们可参照该规定，根据工程的情况，设置一定的暂列金，以备不可预见因素的发生。

4.合理运用清单编制技巧，规避业主风险

修缮工程涉及较多的量、价不易确定的工作内容，在工程量清单编制过程中，我们可采取适当的技巧来规避学校的风险，同时也可以达到简化过程控制的效果。如拆除工作，在计算控制价时，造价人员可根据建筑的原始图纸及现行的施工要求等，对拆除工程量进行计量计价；在招标清单中，将拆除工作的拆除范围、拆除要求在项目特征中完整、详细地描述出来，巧用“项”为计量单位编制部分项工程量清单，要求投标人自行包干报价。又如局部修补工作，该工作量少，施工范围零星，但又是在其他工序实施前的必要工序，在计算控制价时可按一定比例计价；在招标清单中，对此项工作不单独列项，直接将该工作内容包含在其他项中，让投标人自行考虑，综合报价。比较典型的例子是墙面翻新：在墙面整体翻新粉刷前，墙体局部需进行铲除、修补等工序，则可直接在墙面粉刷项目中将局部需铲除、修补的内容在项目特征描述中体现，让投标人自行考虑综合报价。

5.提升项目管理人员专业素质

后勤处专项维修改造工程项目组中，应具备工程造价相关专业的管理人员，才能更好地从专业角度审核造价咨询服务企业提供的成果文件；也能更好地做好服务企业的监管工作，最终达到造价咨询成果的高质量要求。