租赁期间转让的物品，合同有效性及优先购买权

某大学教师江杰与某镇办酒厂职工王红喜结良缘，学校分配给江杰一套1室1厅住房，但王红离单位太远，又经常上夜班，因此，小两口的生活、工作有诸多不便。与其情况相似，酒厂车间主任马明之妻周华在学校附近工作，住县房产管理局的公房，该公房离酒厂很近，江杰征得学校领导同意与马明的1室1厅公房相互对换，并各自办理了租赁更名、过户等手续。后来，学校根据教职员工的要求，将所属公房折价卖与本校人员，并规定凡属本校工作人员，无住房或住房拥挤户可优先购买。学校在未征得马明同意的情况下，便将其居住的1室1厅公房卖与本校人员刘海涛，刘海涛持买房合同书到县房产管理局办理了房屋过户手续，领取了房屋所有权证书。随后刘海涛持房屋买卖合同及房产证通知马明搬迁让房，马明以该房为对换取得并办理了有关手续为由予以拒绝，并提出对该房享有优先购买权。

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。如果法律允许租赁物的变动影响租赁合同的效力，则租赁法律关系将始终处于一种变动状态，出租人作为所有权人，有权处分其作为租赁物的财产，而承租人作为租赁物的使用人却无可奈何，这对于承租人来说是极为不公平的。

继续保持租赁法律关系的存续，对买受人与受赠人并无不公。所以，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。(www.xing528.com)

租赁合同是出租人转让财产使用权的合同。出租人出租租赁物后，并不丧失对租赁物的处分权。但这种权利的行使并非绝对，否则就会在一定程度上损害承租人的权利，从而使承租人的权利状态长期处于不稳定状态。房屋既可以是生活资料，也可以是生产资料，是重要的不动产，出租人出卖租赁房屋时，必须在出卖之前合理的时间内通知承租人，以利于承租人做好必要的准备工作，在支付价格、支付手段、支付期限等条件与其他购买人相同的情况下，承租人可以优先取得购买权。

本案由于马明承租学校房屋的特殊情况，一是马明与江杰相互交换承租房屋，二是征得学校领导及有关房产管理部门的同意，因此学校应对马明的承租权予以尊重，未经其事先同意不得单方擅自终止租赁关系。本案房屋买卖是一种合同行为，因此，必须符合《合同法》第230条的规定，也就是说出租人——学校在出卖该租赁房屋前，必须在合理的期限内通知马明，以便马明作好准备，选择是否行使优先购买权，由于学校没有提前通知马明有关卖房问题，致使马明无法行使同等条件下的优先购买权。因此，虽然学校与刘海涛已买卖了房屋，且办理了房产登记手续，但该买卖行为无效，刘海涛不能取得该房所有权，马明可以对该房行使优先购买权。