买卖合同中标的物所有权何时转移

甲、乙两企业签订了某房屋买卖合同。合同订立之后，甲企业（卖方）就将房屋的钥匙交给了买方乙企业，乙企业按约定将在1个月内付清全部房款后办理房产过户手续，在此期间房屋失火，造成重大损失，原有的房屋已失去利用的价值，乙企业以房屋仍然是甲企业的为由拒付房款，而甲企业以合同订立，乙企业已拿走钥匙，房屋已交付为由，认定乙企业是房屋的所有人，房屋的所有权已转移于乙企业，乙企业应依约付房款。双方就房屋的所有权是否转移而产生纠纷。

买卖合同中的买方支付价款的目的是取得标的物的所有权，出卖方是通过出让标的物的所有权取得价款，所以标的物的所有权转移是买卖合同的基本问题，也是关系到买卖双方切身利益能否实现的问题。那么合同标的物的所有权何时转移呢？我国《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我国《合同法》继承了《民法通则》的规定，在第133条中规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”同时在第134条中规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”因此买卖合同的标的物所有权转移时间有下列三种情形：

（1）当事人有约定的，依照其约定。当事人依《合同法》第134条规定，可以约定买方未支付价款或者其他义务的，即使已占有标的物，标的物的所有权仍属于卖方，只有支付了价款或者履行了其他约定的义务，标的物的所有权才转移于买方。

（2）法律有特别规定的，依其规定。主要指有些法律规定一些特定的标的物的所有权需要在办理有关法定手续后才能转移，在办理法定手续之前，即使标的物的占有权已转移于买方，但所有权仍不发生转移。这些特定标的物主要指不动产及车辆、船舶、航空器等特定的动产。(www.xing528.com)

（3）法律规定的一般原则。我国《民法通则》第72条和我国《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的或当事人另有约定的除外。即若当事人没有在合同中就标的物的所有权做出约定，法律对此标的物所有权的转移也未做出特别规定，那么该标的物的所有权自标的物交付给买方时转移于买方。

在前述的合同纠纷中，标的物为特定的财产，即不动产，其所有权的转移有法律的特别规定，即不动产所有权的转移是在办理了产权的过户手续后才完成的，在未办理产权过户手续，也就是房产变更登记前，即使是乙方作为合同的买方拿到了房屋钥匙，仍然未取得房屋的产权，所以甲乙双方订立的房屋买卖合同中的房产因还未办理过户登记手续，所以仍然属于卖方即甲企业的，既然甲企业不能在实际上和法律上交付标的物，乙企业就当然可以不付价款。