契税法的基本内容及税率适用规定

(一)纳税人

契税的纳税人为在中国境内转移土地、房屋权属时，承受权属的单位和个人。这里的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织;个人是指个体经营者及其他个人。

(二)征税范围

我国契税的征税范围包括:

1.土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和互换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋互换。这里的土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

2.视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与。具体包括:以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属。

(三)计税依据

按照土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下:

1.土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

2.土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。

3.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《税收征收管理法》的规定核定。

(四)税率

契税采用比例税率。契税的税率为3%～5%的幅度税率。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在法定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照上述规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。(www.xing528.com)

(五)计税原理

契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。其计算公式为:

应纳税额=计税依据×税率

(六)减免税

有下列情形之一的，免征契税:①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;②非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;③承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;④婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;⑤法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;⑥依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:①因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属;②因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

省、自治区、直辖市规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。

(七)纳税义务发生的时间、纳税申报期限和纳税地点

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

纳税的纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

契税实行属地征收管理，纳税人应当向土地、房屋所在地的税务机关申报缴纳契税。