美国量化宽松货币政策对房地产市场复苏的效果

次级抵押贷款从一开始就滋生了危机因子，次贷危机爆发后，与房地产有关的各种金融机构和个人投资者遭到前所未有的损失，房地产市场从此不可避免地步入萧条期。住房价格指数、新屋开工率和房屋空置率的走势反映了美国房地产市场的低迷状况，具体如图4-27所示。

从住房价格指数来看，次贷危机前处于稳步上扬，2007年1月曾达到378.05的最高水平；次贷危机爆发后，住房价格指数一路下跌，2011年第二季度跌至最低水平309.4。随着量化宽松货币政策的实施，住房价格指数于2011年第三季度止跌回稳，并小幅度上升。2013年第三季度住房价格指数已上升至331.12，但仍处于低位，表明美国房地产市场复苏疲软。

从新屋开工率来看，新屋开工率自次贷危机以来仍处于低位。次贷危机前新屋开工率一直在1.3～2.0之间呈波浪形小幅震荡，2006年第二季度增至1.9之后一路下跌，在2008年第二季度跌至“1”以下后，再没升破“1”。美联储数据显示，美国私人住房新屋开工数量从危机前的200万套持续下跌，2013年1月美国的新屋开工只有93.1万套，还不到100万套。美国四轮量化宽松货币政策实施后，房地产市场似乎有轻微的复苏迹象。图4-27中显示新屋开工率在2009年1月降至最低值0.41％后，缓慢小幅度上升，但仍处于“1”以下，表明量化宽松货币政策对新屋开工的增长未起到很大的促进作用。

图4-27　美国房地产市场变化趋势(www.xing528.com)

数据来源：圣路易斯联储银行。
注：数据均为季度数据，起始于2003年1月，截止于2013年10月。住房价格指数为美国所有住房交易价格指数，以2007年第四季度为基期（=100）；新屋开工率为私人住房开工率。左轴为住房价格指数，右轴为新屋开工率和房屋空置率。

从房屋空置率来看，自2007年来就一直处于高位，说明房地产市场仍处于疲软状态。从图4-27可知，美国的房屋空置率在危机前大都保持在1.7％～2％之间，次贷危机以后，美国的房屋空置率上升到2％～3％。QE2实施以来，美国房屋空置率在2010年10月达到顶峰2.7％以后，持续下跌，2012年和2013年维持在1.9％和2.1％的水平，仍高于危机前的水平。

综上所述，美国较高的房屋空置率和较低的新屋开工率都表明了美国房地产市场陷入了深度低迷，量化宽松货币政策的实施在一定程度上促使房地产市场放缓了持续滑向低迷的步伐，但仍改变不了复苏疲软的状况。货币政策扩张并没有推动房地产像股市一样复苏，其原因可能在于房地产信贷规模的萎缩，货币供给大量增加却并没有刺激有效需求，而更多的是流向美联储资产负债表的超额准备金中。随着宽松政策实施的深入，也即第三轮和第四轮量化宽松货币政策的推行，美国房地产市场有好转迹象，呈现缓步回升趋势，但美国房地产市场如要恢复到危机前的水平，还需要很长的时间。